法治与德治
(何旺翔 南京大学法学院 210093)

在社会主义现代化建设的新时期，“依法治国”的理念已深入人心。不可否认法治存在着其强大的生命力，在当今有着其无可取代的重要地位和作用。但纯粹的法治是有缺陷的，也是空洞的，只有与德治的完美结合才能实现社会利益的最大化，才能真正降低社会治理成本。
一、 法治与德治的内涵
法治思想的历史渊源可以追溯到西方古希腊与古罗马时期。早在古希腊时期各城邦就实现了较为彻底的民主与“法治”，而古罗马更将这一民主与“法治”的思想发扬广大。德治更可以从古代中国儒家的“仁政德治”思想中找到其历史原形。同时由于中西方对人性善恶的不同认识导致了对“法治”与“德治”地位和作用认识的巨大反差。西方人性恶的思想促使人们优先选择通过法律而非内在的道德机制来调控人们的行为，而中国人性善的理论促使人们希望通过人类道德的自我调节来达到理想社会的实现。这两种不同的社会治理模式导致了近代中西方法律发展的巨大反差。近代西方由人性恶的认识出发，认为任何权力的本质也是邪恶的①，因此任何权力都必须以有效的手段加以制约，而法律便是最佳之手段；同时由于资本主义的不断发展以及社会关系的契约化，使得平等自由的理念深入人心，“分权制衡”以及“平等自由”的法律思想使得“法治”愈加完善。而近代中国由于儒家“为政以德”思想的根深蒂固使得“德治”愈加根基深厚。
但是从其本质上讲，无论是资本主义的“法治”或是旧中国的“德治”都不是纯粹意义上的法治与德治。首先，法是指由国家制定或认可并由国家强制力保证实施的，反映由特定物质生活条件决定的统治阶级的意志。② 因此任何资产阶级的法律都是资产阶级利益的体现，都是为维护资产阶级统治，实现资本家利益最大化而制定的，也就是说这种法律是一种“恶法”而非“良法”。而法律的优良性是法治的必备要件之一。③ 同时由于这种法律的压迫性使得这种法律并非在全社会范围内都能得到普遍遵守，因此这种法律本身也是缺乏普遍约束力的。其次，所谓道德是指由人们物质生活条件决定的关于善与恶、正义与非正义等观念，以及同这些观念相适应的由社会舆论和人们的内心信念来保证实现的人们行为规范的总和。④也就是说道德并非一个人或一类人的善恶评价观念，而是全社会公认的价值取向。而旧中国的“德治”之“德”无非是统治者为维护其统治而提倡的君臣、父子尊卑有分之德，其虽于一定时间为特定社会群体所认可，但却并非为人类社会所公认的正义平等之观念。即使其中部分内容体现了正义平等，但其也是不完整的，也是狭隘的。
因此真正意义上的法治是指人们通过或主要通过法律对国家的治理而求理想社会的实现。⑤并且必须具备法的优良性以及法的普遍性两个基本构成要件。而真正意义上的德治是指人们借助或主要借助道德的作用对社会进行调节和控制而求理想社会的实现。⑥并且这种道德是为全社会所公认的正义平等之观念。
二、 法治与德治的关系
面对法治与德治的抉择，有人认为法律是万能的，只有在法律的完全掌控下，社会才会正常有序；又有人认为道德的作用是强大的，只有道德才能深入人们的内心世界中，才能治本，由此泛道德主义应运而生。但是现实告诉我们，纯粹的法治是不可行的，而纯粹的德治是不可靠的。
首先，在当今世界无论是纯粹的德治或是纯粹的法治都会造成社会资源的巨大浪费。就社会现实而言，不可能每个人都自觉的按照道德的要求去行事，不可能每个人都追求社会利益的最大化而宁愿放弃个人利益。实际的情况很可能是：人们自然的认为他人都会依道德而行事，那么自己一个人的违反并不会造成全社会范围内的混乱，从而大部分人只期待他人依道德行事，而自己却违背道德的要求去追求个人利益的最大化；最终使得少数遵循道德要求的人的行为也变的毫无意义。由此看来，在当今纯粹的德治是一种巨大的冒险，其结果只能是社会的极度混乱，造成社会资源的巨大浪费。而纯粹的法治必然要求有一种无时无处不在的监督工具，即采取“人盯人”的监督模式，那么任何人每天都处于一种监督他人与被他人监督的状态之中，这不仅造成社会生产的停滞，社会资源的浪费，从根本上讲也是与平等自由的法治思想向违背的。
其次，任何法律从根本上讲都是一种道德。法治之法应该有而且必然有道德性。⑦实际上法律都是人们对某种道德的确认，道德规范实际上构成了法律规范的源泉。人们将一种道德法律化，或是因为人们认为其极其重要，必须将其上升为法律以突显其重要性，或是因为这种道德自觉遵守的程度极其不理想，需要用国家的强制力加以规制。而且可以说任何一部良法都是一部人类道德的荟粹集。只有具有道德性的法律才能为人们所普遍接受，才不是一部缺德的法律，才不会背上恶法的骂名。
同时人们也必须认识到法律的作用是有限的，法律本身并非是一个完美无暇，毫无缺陷的。法律的滞后性是法律的致命弱点，任何法律都不可避免的将这一致命弱点展现于世人之前。相比较而言道德就更具有时代性，其随着社会的发展而及时应变，它能及时对社会发展中出现的新问题加以调整，并且这种调整也为日后的立法提供了丰富的实践经验。而且由于法律只能对人们的外部行为加以调整，无法深入人们的内心世界；而道德作为一种内心确信能够弥补法律的这一不足，由人们的内心出发去规制人们的外部行为，从而使法律的调整更加高效。由此可见在当今的历史条件下法治离不开德治，缺少法治的德治是有缺陷的。
最后，于现实之中德治的威力虽然在局部范围是巨大的，但是其作用的范围是极其有限的，并非任何人、任何行为都受其规制，或者说即使受其规制，但这种规制也是具有极大的不确定性的，任何一丝不良动机都可使其功亏一篑。过分依赖法治不仅将损害法治，而且最终将损害德治本身。假若每一个人都具有圣徒一样的心灵与道德品质，政府也将失去其存在的意义，法律更无存在的必要。正是由于人们道德水准的巨大差异才必然要求运用法律规制少数不道德的人，强制其履行其应尽的义务，以维护他人的利益和社会的稳定。更重要的是，德治的实现最终还是要依靠法治。⑧任何道德规范受侵犯时，光有社会舆论的谴责是不够的，只有对那些违反者施以必要的惩戒，才能有效维护这些道德规范的不可侵犯性。但并不是说违反任何道德规范都必须受到惩戒，只有违反最基本最重要的道德规范的行为才会受到制裁。由此可见于当今德治离不开法治，离开法治的德治是虚幻无力的。
综上所述，在如今的历史条件下，法治与德治的关系是密不可分的，两者缺一不可，只有两者的完美结合才是当今社会的最佳治理模式。
三、 德治——人类社会发展的必然
任何社会个体都企求生活在这样一种社会之中：在这个社会中，人们以一种高尚的情操无条件的自觉维护社会秩序，追求社会利益的最大化，甚至在某种情况下，愿意牺牲个人利益以维护社会利益。有人会问，这不就是一种德治模式吗？的确，这就是一种德治模式。但是既然纯粹的德治是不可靠的，那么这种理想的社会不是永远都实现不了吗？其实不然。这实际上涉及到了必然性和实然性的问题，即理想与现实的问题。就现实而言，人们的道德水平远没有达到那种可以纯粹德治的程度，纯粹的德治只能引起全社会的混乱，而纯粹的法治又造成了社会资源的巨大消耗，因此于现实法治与德治的完美统一才是最佳的社会治理模式。而于人类社会发展的规律来看，德治是一种必然，是人类社会发展的理想目标，是社会发展规律发挥作用的必然结果。
首先，马克思主义法学家认为，法与国家是密不可分的一个整体，国家的消亡也意味着法的消亡。⑨人类社会发展的最终结果是全人类社会实现共产主义，而于共产主义社会中，阶级的对抗已不复存在，而作为阶级专政工具的国家也自然失去了其存在的基本依据，同时由国家制定或认可的法律也将消亡。共产主义社会虽然仍有“公共生活的起码规则”，但它不是法，因为它没有法所特有的阶级性。⑩既然法已不复存在，那又何来法治之说呢？法治的最终命运只能是与法和国家一起消亡于共产主义社会的实现过程中。
其次，共产主义社会的实现是社会发展规律的必然，而共产主义社会实现的标志之一便是人们道德水准的空前提高。共产主义道德本质上是以集体主义为核心的，因此于此情形下人们会自觉维护社会秩序，会力求实现社会利益的最大化，在个人利益与社会利益相冲突的情况下，人们会自觉选择社会利益的实现。这样便为德治的实现提供了巨大的生存土壤，德治的生命力也将更加强盛。
总而言之，人类社会发展的规律决定了德治的必然性，德治的实现是人类社会发展的理想目标。在这样一个理想社会之中，人们和谐共处，社会井然有序，不必要的社会消耗也降低到最低点，人类的文明将得到巨大的发展和进步。

参考文献：
①详见张中秋主编：《法理学》，南京大学出版社2001年版，第67页。
②同上注1，第140页。
③详见前注1，第65页。
④前注1，第294页。
⑤前注1，第61页。
⑥前注1，第71页。
⑦张中秋：“法治及其与德治关系论”，南京大学学报，2002年第3期。
⑧张千帆：“法治、德治与宪政”，《法商研究》，2002年第2期。
⑨前注1，第60页。
⑩前注1，第60页。



河南省人大常委会


洛阳市城市房地产市场管理条例
河南省人大常委会


（1995年9月15日河南省洛阳市第十届人民代表大会常务委员会第十二次会议通过 1995年10月31日河南省第八届人民代表大会常务委员会第十六次会议批准 1996年1月1日起施行）

目 录

第一章 总 则
第二章 房地产转让
第三章 房地产抵押
第四章 房地产租赁
第五章 房地产拍卖
第六章 房地产中介服务
第七章 法律责任
第八章 附 则

第一章 总 则
第一条 为加强城市房地产市场管理，维护房地产市场秩序，保障房地产权利人的合法权益，促进房地产业的健康发展，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》和有关法律、法规的规定，结合本市实际情况，制定本条例。
第二条 凡在市、县（市）城市规划区国有土地范围内进行房产（含附着物）买卖、租赁、抵押、拍卖、赠与、调换、典当、作价入股及国有土地使用权转让、出租、抵押等活动，均适用本条例。
第三条 房地产交易实行价格评估制度、成交价格申报制度。
房地产价格评估，应遵循公平、公正、公开的原则。
房地产权利人应如实申报成交价，不得瞒报或者作不实的申报。
第四条 地上建筑物、其他附着物所有权转让、抵押的，其使用范围内的土地使用权随之转让、抵押。但地上建筑物、其他附着物作为动产的除外。
土地使用权转让、抵押的，其地上建筑物、其他附着物随之转让、抵押。
第五条 市、县（市）人民政府应当加强对城市房地产市场的调控和指导。
第六条 市、县（市）房地产行政管理部门负责本行政区域内的城市房地产市场管理工作。
第七条 市、县（市）土地管理部门依法对土地使用权的转让、出租、抵押进行监督检查，办理土地权属变更登记。
房地产交易中的价格事宜，应依照国家和省规定接受物价部门的管理和监督检查。
工商行政管理、财政、国有资产、税务、公安等有关部门应在各自职权范围内，配合房地产行政管理部门做好房地产市场的管理工作。

第二章 房地产转让
第八条 房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。
下列行为视为房地产转让：
（一）一方提供土地使用权，另一方或多方提供资金建房的；
（二）收购企业或者企业合并、兼并，房地产转移给新权利人的；
（三）以房地产抵债或以房地产换物的；
（四）以房屋所有权作为奖品的。
第九条 房地产权属发生变更的，当事人持有关手续到市、县（市）房地产行政管理部门和土地管理部门办理权属变更登记。
第十条 以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：
（一）按照出让合同的约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；
（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成投资开发总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。
转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。
第十一条 下列房地产不得转让：
（一）以出让方式取得的土地使用权，不符合本条例第十条规定条件的；
（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；
（三）县级以上人民政府依法决定收回土地使用权的；
（四）未按规定取得批准手续的公有房地产；
（五）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；
（六）房地产权属有争议的；
（七）未依法登记领取权属证书的；
（八）依法公告拆迁范围内的房地产；
（九）法律、法规规定禁止转让的其他房地产。
第十二条 以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应报市、县（市）人民政府审批，由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。
以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，市、县（市）人民政府决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应将转让房地产所获收益中的土地收益上缴同级财政或者作其他处理。土地收益由市、县（市）房地产行政管理部门代收代缴。
第十三条 房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式。
第十四条 房地产转让时，土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移。
第十五条 以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，受让人改变原土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得原出让方和市、县（市）人民政府城市规划行政主管部门的同意，重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。
第十六条 预售商品房，应当符合下列条件：
（一）建设单位具有房地产开发经营的资格；
（二）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；
（三）持有建设工程规划许可证；
（四）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；
（五）向市、县（市）房地产行政管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证。
商品房预售人应当按照市人民政府有关规定将预售合同报市、县（市）房地产行政管理部门、土地管理部门登记备案。
商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。
第十七条 房地产转让当事人应当按照国家和省有关规定缴纳税、费。转让成交价低于评估价又无正当理由的，按评估价计征税费；转让成交价高于评估价的，按成交价计征税费。
第十八条 住房制度改革中，职工购买单位的公有住房，按国家、省、市住房制度改革的规定执行。

第三章 房地产抵押
第十九条 房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。
第二十条 依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围内的土地使用权，可以设定抵押权。
国有土地使用权，可以设定抵押权。
下列房地产不得设定抵押权：
（一）权属有争议的房地产；
（二）用于教育、医疗等公共福利性质的房地产、列入文物保护的房地产和农业科研试验用地；
（三）司法机关、行政机关依法查封、扣押或以其他形式限制转移的房地产；
（四）在依法公告拆迁范围内的房地产；
（五）法律、法规规定不得抵押的其他房地产。
第二十一条 办理房地产抵押，应当持有房屋所有权证书、土地使用权证书。
第二十二条 房地产抵押，抵押人和抵押权人应当签订书面抵押合同，并到房地产行政管理部门进行登记，领取抵押权证。登记之日为抵押合同生效之日。
抵押合同变更终止时，当事人应当向原登记机关办理抵押变更注销手续。
第二十三条 房地产抵押期间，该房屋的所有权证和土地使用权证由抵押人保存，房地产抵押权证由抵押权人保存。
第二十四条 房地产抵押合同签订后，在抵押土地上新建房屋的，应征得抵押权人同意，土地上新增的房屋不属于抵押财产。需要拍卖该抵押的房地产时，可以依法将土地上新增的房屋与抵押财产一同拍卖，但对拍卖新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿。
第二十五条 已出租的房地产设定抵押时，抵押人应将租赁情况告知抵押权人，将抵押情况告知承租人。抵押合同签定后，原租赁合同继续有效。
第二十六条 同一处房地产设定数个抵押权时，其抵押担保债务之和不得超过该房地产的总价值。
第二十七条 有下列情况之一的，抵押权人可以向房地产行政管理部门或者人民法院申请处分被抵押的房地产：
（一）抵押人未按合同约定履行债务的；
（二）抵押人死亡或被依法宣告死亡、宣告失踪而无继承人或受遗赠人；
（三）抵押人的被抵押房地产继承或受遗赠人拒绝履行清偿债务的；
（四）抵押人解散、破产或被宣布撤销的。
抵押权人应当自上述情况发生之日起二年内申请处分抵押物。当事人另有约定的，从其约定。
第二十八条 处分抵押房地产所得价款，依下列顺序分配：
（一）支付处分该抵押房地产之费用；
（二）支付与该抵押房地产有关的应纳法定税费和土地出让金；
（三）按清偿顺序偿还抵押人所欠抵押权人的本息及违约金；
（四）余额退还抵押人。
法律、法规另有规定的，从其规定。

第四章 房地产租赁
第二十九条 房地产租赁，是指房屋所有权人、土地使用权人作为出租人将其房屋、场地出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。
第三十条 房地产租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、房屋修缮责任条款，以及双方的其他权利和义务，并向市、县（市）房地产行政管理部门登记备案。
公有房屋租赁，出租方应到市、县（市）房地产行政管理部门申请办理房地产租赁许可证。
第三十一条 有下列情况之一的，不发给房地产租赁许可证：
（一）无合法产权证书或者未获得所有权人、使用权人授权委托的；
（二）共有房地产未取得共有人同意的；
（三）违章建筑或超过期限的临时建筑；
（四）不符合使用安全标准的；
（五）在依法公告拆迁范围内的；
（六）已抵押未经抵押权人同意的；
（七）法律、法规规定禁止租赁的其他房地产。
第三十二条 房屋所有权人以营利为目的，将以划拨方式取得使用权的国有土地及国有土地上建成的房屋出租的，应当将租金中所含土地收益上缴财政，由市、县（市）房地产行政管理部门代收代缴。
第三十三条 出租人应当依照租赁合同约定的期限将房地产交付承租人，不能按期交付的，应当支付违约金，给承租人造成损失的，应当承担赔偿责任。
出租人在租赁期限内确需提前收回时，应当事先征得承租人同意，给承租人造成损失的，应当予以赔偿。
第三十四条 承租人必须按期缴纳租金，违约的，应当支付违约金。
承租人应当爱护并合理使用所承租的房屋及附属设施，不得擅自拆改、扩建或增添。确需变动的，必须征得出租人的同意，并签订书面合同。
因承租人过错造成房屋损坏的，由承租人负责修复或者赔偿。
第三十五条 承租人在租赁期限内经出租人同意，可将承租的房地产部分或全部转租他人。
房地产转租应签订转租合同，并按本条例规定办理登记、备案手续。
第三十六条 承租人有下列行为之一的，出租人有权解除租赁合同：
（一）未经出租人同意，将房地产转租、转借、调换和任意改变房屋结构的；
（二）利用承租的房地产进行非法活动，损害他人或社会公共利益的；
（三）逾期不交租金的；
（四）因使用不善，造成房屋或设备严重损坏而不维修、不赔偿的。
第三十七条 出租人有下列行为之一的，承租人有权解除租赁合同：
（一）未按约定的时间向承租人提供房地产的；
（二）向承租人收取租赁合同约定以外的其他费用的；
（三）干扰或妨碍承租人正常合理使用的；
（四）未按租赁合同约定的责任检查、维修房屋及其设施，影响承租人使用和居住安全的。

第五章 房地产拍卖
第三十八条 房地产拍卖，是指房地产权利人委托拍卖机构以公开竞买方式转让房地产的行为。
第三十九条 有下列情况之一的，可以拍卖方式转让房地产：
（一）房地产权利人转让房地产；
（二）抵押人、抵押权人协议处分被抵押的房地产；
（三）处理破产企业的房地产；
（四）司法机关、行政机关处理没收的房地产；
（五）其他需要转让、处分的房地产。
第四十条 房地产拍卖竞买人应有足够的竞买资金，或持有金融机构或其他法定机构出具的资信证明。
第四十一条 房地产拍卖当事人必须遵守拍卖程序、规则。
市、县（市）房地产行政管理部门依法对房地产拍卖活动实施监督。

第六章 房地产中介服务
第四十二条 房地产中介服务包括房地产咨询、房地产价格评估、房地产信息服务、房地产经纪等行为。
第四十三条 从事房地产中介服务，应成立房地产中介服务机构。
房地产中介服务机构应当具备下列条件：
（一）有自己的名称和组织机构；
（二）有固定的服务场所；
（三）有必要的财产和经费；
（四）有足够数量的专业人员；
（五）法律、行政法规规定的其他条件。
第四十四条 设立房地产中介服务机构，应当经市、县（市）房地产行政管理部门资格审查后，到工商行政管理部门申请，领取营业执照，方可开业。
第四十五条 房地产价格评估人员，应经过房地产业务培训，经考核或考试取得相应资格证书，并在市、县（市）房地产行政管理部门注册后，方可上岗工作。
第四十六条 房地产交易中的转让、产权交换、抵押，应经具有房地产价格评估资格的评估机构评估价格。
第四十七条 房地产价格评估，要按照国家规定的技术标准和评估程序，以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基础，结合市场价格进行评估。
第四十八条 房地产价格评估，委托人应与评估机构签订房地产价格评估委托协议书。

第七章 法律责任
第四十九条 违反本条例规定，有下列行为的，由市、县（市）房地产行政管理部门视情节轻重按以下规定处罚：
（一）私自交易的，责令限期补办手续，依法补交税费，可处以交易额百分之三以下的罚款；
（二）未领取商品房预售许可证，擅自预售房屋的，责令停止预售，按已售价款的百分之三处以罚款，具备商品房预售条件的，责令限期补办手续；
（三）未领取房地产租赁许可证擅自出租的，责令限期改正，没收非法所得，符合条件的限期补办手续；
（四）伪造、变造、涂改、骗取商品房预售许可证、房地产租赁许可证、房屋所有权证的，收缴证件，没收非法所得，并处非法所得二倍以下罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第五十条 违反本条例的行为同时违反其他法律、法规的，有关部门还应依照有关法律、法规规定处罚。但不得重复罚款和没收财物。
罚款和没收财物一律上缴同级财政。
第五十一条 当事人对房地产行政管理部门的行政处罚决定不服的，可在收到处罚通知书之日起15日内向同级人民政府或上一级房地产行政管理部门申请复议或人民法院起诉。逾期不申请复议又不起诉而拒不执行处罚决定的，由作出处罚决定的机关申请人民法院强制执行。
第五十二条 房地产市场管理工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，由主管部门给予行政处分；构成犯罪的，依法追究其刑事责任。
第五十三条 妨碍、阻挠房地产行政管理人员执行公务，由公安机关依照《治安管理处罚条例》的有关规定处理；构成犯罪的，依法追究其刑事责任。

第八章 附 则
第五十四条 在市、县（市）城市规划区以外国有土地范围内的房地产市场管理依照本条例执行。
第五十五条 本条例的具体应用问题，由市房地产行政管理部门负责解释。
第五十六条 本条例自1996年1月1日起施行。



1995年10月31日