北京市房地产管理局《关于印发〈北京市房地产管理局出让地价评估技术标准（试行）〉的通知》
北京市房地产管理局
北京市房地产管理局《关于印发〈北京市房地产管理局出让地价评估技术标准（试行）〉的通知》
北京市房地产管理局
通知
各区县房地产管理局、各房地产评估单位：
为规范地价评估，合理确定国有土地使用权出让价格，我局制定了《北京市房地产管理局出让地价评估技术标准（试行）》。现发给你们，请遵照执行。
第一条 为合理确定本市国有土地使用权出让价格，规范地价评估，特制定本标准。
第二条 本标准适用于国有土地使用权出让地价评估。
第一章 资料准备
第三条 委托评估地价，委托方须提交下列证件资料：
（一）项目立项报告和市计委的批复。
（二）市规划局核发的建设用地许可证、建设地址通知书及建设工程许可证（或审定设计方案通知书）。
（三）市房地局核发的房屋所有权证。
（四）建设用地及市政代征地拆迁安置补偿情况及概算。
（五）评估机构认为应提交的其他资料。
以规划条件为评估依据时，（一）、（二）项为必备证件；以房地产现状为评估依据时，（三）项为必备证件。委托方在所提供的复印件上应注明“与原件相符”字样，并加盖公章。
第二章 评估办法的运用及参数选取
第四条 地价评估可分别采用以下方法：
（一）基准地价修正法
（二）市场比较法
（三）假设开发法（剩余法）
（四）收益还原法
（五）成本逼近法
地价的测算必须采用基准地价修正法和其它两种以上的评估方法进行计算。
第五条 基准地价修正法
（一）基准地价修正法的计算公式为：
宗地价格＝出让金基数×容积率修正系数＋基础设施配套建设费×容积率＋土地开发及其它费用
（二）计算时须逐项标明下列数据：
1、出让金的基数、容积率修正系数及修正后的出让金基数；
2、基础设施配套建设费中的四源及大市政、小区配套的基数，以及经容积率调整后的基数；
3、土地开发及其它费用的基数、调整系数，以及经调整后的基数。
第六条 市场比较法
（一）市场比较法的基本公式：
宗地价格＝比较案例宗地价格×情况修正系数×容积率修正系数×时间修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数×使用年期修正系数
（二）市场比较法以审核确定的评估案例楼面毛地价为参照价格，同时参考熟地价，进行修正后综合得出比准价格。应用中需明确：
1、应选取不少于三个具有可比性的案例，即同一经济地区、用途相同的宗地。比较案例项目名称不得标明，可以用相应的代号加以表示。
2、容积率修正表为：
－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
|容积率| ≤1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | 8 | 9 | 10 |
|－－－|－－－－|－－－－|－－－－|－－－－|－－－－|－－－－|－－－－|－－－－|－－－－|－－－－|
|修正值|1．00|1．91|2．74|3．50|4．20|4．90|5．60|6．30|7．00|7．70|
－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
3、区域因素修正应综合考虑繁华程度、交通、环境、市政等影响因素而得出修正系数。
4、个别因素修正应综合考虑临街状况、面积、形状、地质等影响因素而得出修正系数。
5、年期修正系数按下列公式计算：
1
1－－－－－－－－
Ｎ1
（1－ｒ）
Ｋ＝－－－－－－－－－
1
1－－－－－－－－
Ｎ2
（1－ｒ）
其中：
Ｋ：年期修正系数
ｒ：贴现率（11％）
Ｎ1：待估地出让年期
Ｎ2：比较案例出让年期
第七条 假设开发法
（一）假设开发法基本公式为：
宗地价格＝开发价值－成本费用－销售费用－发展商利润
（二）假设开发法计算中所采用的数据，按下列要求取定：
1、开发价值
售价的选取：售价应取该地区同类物业市场售价比较值，低限不能低于市场平均价的85％。
求取开发价值时，以规划建筑面积计算。
2、成本费用
2．1 建造成本：按北京市现行建筑工程概（预）算标准测算，或参照北京市统计局每年公布的各类物业建安成本统计值推算。包括以下项目：
建安费用：含结构和装修
红线内市政费用：按建安费用10％－15％计
小区配套费用（仅限小区开发）：按建安费用10％－15％计
电权、电贴费：5200元／ＫＶＡ
2．2 不可预见费：按建安费用的5－10％；
2．3 专业人士费（包括勘察、设计、评估等费用）：建造成本的5－10％；
2．4 贷款利息：取以上三项合计款项为基数，贷款利率取15％，计息期为工期的一半，以单利计算。
3、销售费用
3．1 工商统一税：5．45％；
3．2 买卖手续费：成交价的1％；
3．3 代理及广告宣传费：总开发价值的1％－3％；
4、发展商利润：以下列不同年期的回报率计算建造投资成本利润和土地投资成本利润（销售费用不计利润）：
－－－－－－－－－－－－－－－－－－
|投资年期|一年期|两年期|三年期|
|－－－－|－－－|－－－|－－－|
|回报率 |20％|30％|40％|
－－－－－－－－－－－－－－－－－－
第八条 收益还原法
（一）收益还原法基本公式为：
宗地价格＝年土地纯收益÷还原利率
（二）计算中所采用的数据，按下列要求取定：
1、物业租金的选取应取该地区同类物业市场租金比较值，低限不能低于市场比较值的85％。
2、各类物业的使用面积占建筑面积的比重按实际设计计算；若设计尚未完成，该比重应参照国家有关建筑设计规范选择。一般情况下，各类物业的使用（或营业）面积占建筑面积的比重如下：写字楼65－70％；商业楼40－60％；平房四合院及住宅70－75％。
3、空置率根据物业类型、市场供需等情况，取5％－30％
4、经营性成本取总收益30％－40％
5、还原利率取10％－15％
第九条 成本逼近法
（一）成本逼近法基本公式为：
宗地价格＝土地取得费＋土地开发费＋税费＋利息＋利润＋土地所有权收益
（二）计算中包含以下内容：
1、土地取得费：包括土地补偿费、地上附着物和青苗补偿费及安置补助费等；
2、土地开发费：包括基础设施和公用事业建设费用等；
3、利息（参照假设开发法取值）
4、利润（参照假设开发法取值）
5、应缴税费
6、土地所有权收益
第十条 拆迁安置补偿费按区域平均水平结合实际情况确定。计算时应注明拆迁户数量（人数）、单位数量。拆迁安置补偿等费用按居民、单位、个体分类计算。包括以下各项：
（一）拆迁安置费（外迁或回迁房造价）；
（二）地上物及其附着物的补偿费；
（三）各种补助费（搬家费、奖励费、生活补贴等）；
（四）房屋周转费；
（五）拆迁服务费；
（六）拆迁管理费；
（七）单位停业损失费；
（八）征用土地费
1、耕地占用税；
2、菜田基金；
3、青苗补偿费；
4、土地补偿费；
5、劳动力安置费；
6、其他费用；
（九）因特殊情况发生的其他费用。
第十一条 红线外市政费按市政公用部门提供的咨询方案投资额核定。市政工程包括：
上水工程
雨水工程
污水工程
热力工程
煤气工程
供电工程
电信工程
道路工程等
第十二条 项目总占地面积＝建设用地面积＋代征地面积
在计算拆迁安置费时，只摊入建设用地的费用。即：
总开发费用
应计开发费用＝－－－－－×建设用地面积
总占地面积
第十三条 宗地允许有多种用途性质时，应根据最高最佳用途按本标准要求来计算其他价指标；综合楼宇的地价计算，应按其不同用途的建筑面积来分摊地块面积，分别求取各用途的地价后，再按建筑面积的权重计算地块的综合地价指标。
第十四条 计算中容积率按收益部分建筑面积的容积率（简称收益容积率）取定，如建筑面积完全为地上，则取地上容积率；如含地下部分，则按实际收益部分建筑面积计算，不得小于总容积率的80％。
第十五条 地价的计算过程均采用人民币作为计价单位；若以外币折算，汇率应根据中国银行公布的外汇比价中间值选用，并在评估说明中加以明确。
第十六条 土地开发费总额不应超过熟地总价的60％；超过时，应在评估报告中注明原因，并提供足够的依据。
第十七条 项目用地中部分土地使用权出让，评估报告须明确出让部分的规划条件及回迁用地、配套公建用地的面积。
第三章 评估报告书
第十八条 评估报告分为以下两类：
（一）评估技术报告是提供给地价审核委员会用以审核地价的报告。该报告须写明评估测算的详细过程；
（二）评估结果报告是提供给委托方说明经审定后评估结果的报告。可省略计算过程。报告须加盖“北京市房地产管理局地价审核委员会审核专用章”方为有效。
第十九条 评估报告应包括以下各项内容：
（一）委托方、受托方名称及项目背景介绍；
（二）评估目的、评估基准日期和评估依据；
（三）土地的使用性质和出让年限；
（四）评估标的物的权属及他项权利状况；
（五）评估标的物的描述，包括地理位置、周围环境、繁华程度、交通便捷度、地价区类以及市政设施等条件；
（六）开发项目的正式规划条件（以规划审定方案通知书为准）或已建项目的现状，其中包括建设用地面积、代征地面积、绿地面积或绿化率、地上及地下建筑面积、功能分布、容积率、建筑密度、限高及停车场位置和个数；
（七）对评估标的物的分析和评估方法的说明；
（八）评估人员名单、评估负责人签名及评估机构资格证明；
（九）评估测算过程（评估结果报告可省略）；
（十）评估附件：评估资格证明、计委立项批复、规划用地许可证及规划设计条件、规划审定方案通知书、宗地位置图等作为评估依据的资料。
第二十条 评估技术报告应列出所使用的公式和选定的参量，对于关键的数据，应该说明其依据或来源。
（一）评估方法的说明，应包括评估思路、所采用的方法。
（二）在计算过程中，先通过各种方法测算出楼面熟地价后，得出一个综合结果。再进一步求得熟地总地价、地面熟地价。然后扣除建设用地上的前期费用计算出毛地总地价、地面毛地价、楼面毛地价。
第二十一条 本标准自发布之日起试行。
第二十二条 本标准由市房地产管理局负责解释。
1995年3月16日
玉溪市流动人口计划生育管理实施办法
云南省玉溪市人民政府
玉溪市流动人口计划生育管理实施办法
第一条 为了加强流动人口的计划生育管理，有效地控制人口增长，维护流动人口的合法权益，根据《云南省人口与计划生育条例》、《云南省流动人口计划生育管理规定》等法律法规的规定，制定本实施办法。
第二条 本实施办法适用于离开户籍所在地（县级以上行政区域），到异地居住、从事务工、经商等活动或者以生育为目的的育龄人口。
第三条 流动人口计划生育工作由其户籍所在地和现居住地的人民政府共同管理，以现居住地管理为主。实行《流动人口婚育证明》（以下简称《婚育证明》）、《流动人口暂住证》（以下简称《暂住证》）、《玉溪市流动人口计划生育审验证》（以下简称《审验证》）、《计划生育与生殖保健综合服务证》（以下简称《服务证》）管理制度。
第四条 各级人民政府将流动人口计划生育工作纳入人口与计划生育目标管理责任制、实施综合治理，建立健全流动人口计划生育管理机构，调整编制，充实人员。市、县（区）人口和计划生育行政管理部门设流动人口管理处、科（室）、流动人口计划生育监察支（大）队，流动人口较多的乡（镇）、街道办事处可以聘用协管员。
第五条 现居住地应将流动人口计划生育工作纳入本县（区）、乡（镇）、街道办事处、社区经常性管理和服务范围，与户籍地人口同宣传、同管理、同服务。
第六条 本市流出人口户籍地应依法落实流出人口的计划生育奖励政策。
第七条 县级以上人民政府人口和计划生育行政管理部门负责本行政区域内的流动人口计划生育管理工作。
乡（镇）人民政府、街道办事处、社区负责本区域内流动人口的计划生育管理工作。
本市各级公安、工商、劳动和社会保障、卫生、城建、教育、民政等部门，应当在其职责范围内配合人口和计划生育行政管理部门做好流动人口计划生育管理工作。
第八条 市、县（区）人民政府人口和计划生育行政管理部门在流动人口计划生育工作中的职责：
（一）负责国家、省、市流动人口计划生育法律法规的宣传贯彻落实。
（二）组织实施流动人口计划生育管理、监督、检查和考核评估。
（三）督促指导乡（镇）人民政府、街道办事处计划生育工作机构出具《婚育证明》、《审验证》，核发《服务证》。
（四）组织有关单位为育龄流动人口提供避孕药具、节育技术和生殖保健服务。
（五）与育龄流动人口户籍地人口和计划生育行政管理部门建立联系制度，及时通报育龄流动人口的计划生育情况。
（六）法律法规规定的其他职责。
第九条 乡（镇）人民政府、街道办事处在管理流动人口计划生育工作中的职责：
(一)流动人口户籍地职责
1、开展人口和计划生育政策法规、生殖健康知识的宣传教育。
2、落实国家、省、市规定的有关奖励、优惠政策。
3、为流动人口办理《婚育证明》，并与流出人口已婚育龄妇女签订计划生育管理合同。
4、指导流动人口已婚育龄妇女知情选择安全、有效、适宜的避孕节育措施，适时提供随访服务。
5、建立流出人口计划生育管理档案，填报相关统计报表。
6、建立与现居住地经常性联系制度，做好流动人口计划生育管理服务的信息沟通和反馈工作。
(二)流动人口现居住地职责
1、建立流动人口计划生育管理制度，及时掌握流动人口生育变动信息。
2、在县（区）人民政府的统一领导下，将流动人口计划生育工作纳入企（事）业单位法定代表人计划生育工作目标管理责任制。
3、按照“谁出租谁负责、谁经营谁负责、谁用工谁负责”的原则，落实流动人口计划生育综合治理各项制度，将流动人口计划生育工作纳入社会治安、出租屋管理、物业管理、市场管理和劳动用工等相关管理工作中。与使用育龄流动人口的行政机关、企（事）业单位、个人和房屋租赁户签订流动人口计划生育管理责任书，并检查其履行责任书的情况。
4、为育龄流动人口提供避孕药具、节育技术和生殖健康服务，落实避孕节育措施，督促计划外怀孕的妇女及时采取补救措施，并出具《流动人口避孕节育情况报告单》。
5、查验流入人口《婚育证明》，出具《审验证》，核发《服务证》。
6、支持、鼓励和指导流动人口相对集中的社区、企业建立流动人口计划生育协会组织。
第十条 社区、村（居）民委员会在流动人口计划生育管理工作中的职责：
(一)开展流动人口和计划生育政策法规、生殖健康知识的宣传教育。
(二)对辖区内的已婚育龄流动人口建立动态统计台账，定期上报统计报表。
(三)发现计划外怀孕的应及时报告乡（镇）人民政府、街道办事处，并共同做好补救工作。
(四)及时掌握流出人员的孕情，严格审查流出人员办理《婚育证明》申请表。
第十一条 公安部门在流动人口计划生育管理工作中的职责：
(一)在为流动人口办理《暂住证》时，既要严格执行公安机关规定的申领条件，还应当核查流动人口现居住地县级人口和计划生育行政管理部门出具的《审验证》。
(二)定期提供本辖区内的人员户口变动情况和流动人口持《暂住证》情况。
第十二条 财政部门按照“分级管理、分级分担”的原则，将流动人口计划生育管理经费、技术服务经费列入市、县（区）财政预算予以保障，并监督专款专用。
第十三条 劳动和社会保障部门凭《暂住证》为流动人口办理《外来人员就业证》。
第十四条 工商部门凭《暂住证》为流动人口办理工商营业执照，指导个体劳动者协会和私营企业协会管理流动人口的计划生育工作。
第十五条 教育部门应将流动人口子女列入招生计划，根据九年义务教育制，凭《暂住证》按照“免试、就近”的原则，安排流动人口子女入学或借读，与当地学生一视同仁。
第十六条 城建房管部门在签订房屋租赁合同时，应查验《暂住证》。发现出租房内有违反计划生育的流动人口，要及时通知并积极配合县级以上人口和计划生育行政管理部门依法处理。
第十七条 医疗、妇幼保健机构及计划生育服务机构在为育龄流动人口中的孕妇检查或者分娩前，应要求其出示生育证件，对没有生育证件的，应及时向同级人口和计划生育管理部门报告。经人口和计划生育行政管理部门查实属计划外怀孕的，应当协助做好补救工作。
第十八条 人口和计划生育协会应积极在流动人口中建立协会组织、发展会员，协助人口和计划生育行政管理部门做好流动人口计划生育管理工作。
第十九条 未办理《婚育证明》，符合下列条件的，可由现居住地县（区）人口和计划生育行政管理部门办理临时《婚育证明》，并将办理情况通报其户籍地。
(一)经核实，婚姻、生育信息完整、准确的。
(二)在现居住地依法办理了《暂住证》或居民登记一年以上，并具有稳定职业和住所的。
(三)已采取绝育措施的。
现居住地为流动人口办理的《婚育证明》，在本市辖区一年内有效。
第二十条 跨省流动人口夫妻拟生育第一个子女，符合下列条件之一的，可由现居住地人口和计划生育行政管理部门按照现居住地的规定办理生育证件：
(一)男方为现居住地的户籍人口，女方因婚姻事实迁入现居住地或所生子女可随父落户的。
(二)夫妻双方在现居住地共同居住一年以上，有稳定的职业和住所，且具有常住倾向的。
现居住地在为流动人口办理生育证件前，应向其户籍地了解有关情况；办理生育证件后，及时向其户籍地乡（镇）、街道办事处计划生育工作机构通报有关情况。
流动人口生育子女的户籍登记，按户籍管理有关规定执行。
第二十一条 跨省流动人口在现居住地办理一孩生育证件时，应审查下列证明材料：
(一)夫妻双方的《居民身份证》。
(二)夫妻双方的《结婚证》。
(三)《婚育证明》或户籍地乡（镇）、街道办事处计划生育工作机构为其出具的婚育状况证明。
(四)夫妻双方要求生育第一个子女的申请。
流动人口在办理计划生育有关证明时弄虚作假，导致不符合法律法规规定的生育行为发生，由当事人承担相应的法律责任。
第二十二条 与流动人口形成劳动关系的用人单位和雇主应当接受当地乡（镇）人民政府、街道办事处和县级以上人民政府人口和计划生育行政管理部门的监督检查，并履行下列职责：
(一)开展流动人口与计划生育法律法规宣传教育。
(二)要求流动人口出示经查验的《婚育证明》，对没有《婚育证明》的，应当督促其补办并及时向当地县级人口和计划生育行政管理部门或者乡（镇）人民政府、街道办事处报告。
(三)为育龄流动人口提供节育手术费。
(四)协助做好计划外怀孕的育龄流动人口的思想工作，及时落实补救措施。
第二十三条 向流动人口租赁房屋的房主或单位，应当与所在地社区、村（居）民委员会签订计划生育管理协议，协助做好计划生育管理工作。发现计划外怀孕或者违法生育的，应当及时向所在地社区、村（居）民委员会报告。
第二十四条 已婚育龄流动人口在现居住地生育子女的，应当持有其户籍地县级人民政府人口和计划生育行政管理部门或乡（镇）人民政府、街道办事处核发的生育证件；无生育证件生育的，按《云南省人口与计划生育条例》第四十条第二款处理。
第二十五条 育龄流动人口在离开户籍地前，应当到乡（镇）人民政府、街道办事处人口和计划生育管理工作机构办理《婚育证明》。
第二十六条 育龄流动人口到达现居住地后，应在3日内到现居住地的乡（镇）人民政府、街道办事处人口和计划生育管理工作机构登记，凭交验《婚育证明》所出具的《审验证》到公安机关办理《暂住证》。
未持有《婚育证明》的，必须在60日内补办。任何单位和个人不得伪造、出卖、骗取《审验证》、《服务证》和《暂住证》。《审验证》和《服务证》由玉溪市人口和计划生育委员会统一负责印制和管理。
第二十七条 育龄流动人口凭《暂住证》和《服务证》，可以在现居住地免费享受人口和计划生育行政管理部门提供的国家规定的基本项目服务。
办理了《暂住证》和《服务证》的已婚育龄流动人口的节育手术费，有用工单位的，由用工单位承担；无用工单位的，凭其现居住地的乡（镇）人民政府或者街道办事处证明，由县（区）人口和计划生育行政管理部门给予补助。未落实长效避孕措施造成计划外怀孕的，补救手术费由本人承担。
第二十八条 流动人口必须执行现行生育政策。本省流动人口依照《云南省人口与计划生育条例》的有关规定执行，省外流动人口依照其户籍所在地的计划生育法规执行。违法生育子女的流动人口社会抚养费的征收依照《社会抚养费征收管理办法》及其配套规定执行。
第二十九条 流动人口用人单位或者雇主违反本办法第二十二条规定的，公安、工商、城建等部门应当采取强有力的措施协助配合同级人口和计划生育行政管理部门责令改正。对拒不履行流动人口计划生育管理职责的，由当地县级以上地方人民政府人口和计划生育行政管理部门给予警告，可以并处1000元以下的罚款。
第三十条 伪造、出卖或者骗取婚育证件的，按照《流动人口计划生育管理办法》第二十条，由县级以上人民政府人口和计划生育行政管理部门给予警告，可以并处1000元以下罚款，有违法所得的，没收违法所得，可以并处违法所得3倍以下的罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第三十一条 违反本办法第二十六条规定，逾期未补办《婚育证明》的，由县级以上人口和计划生育行政管理部门给予警告，依照《流动人口计划生育管理办法》第二十一条，可以并处500元以下的罚款。
第三十二条 县级以上人口和计划生育行政管理部门发现有关部门在审批流动人口暂住、务工、经商等证件时，不依法核查《婚育证明》而予以批准的，应当向本级人民政府或者同级行政监察机关提出处理建议。接受建议的行政机关应当在60日内作出处理，并将处理结果告知提出建议的人口和计划生育行政管理部门。
第三十三条 对不履行流动人口计划生育管理职责，未达到流动人口计划生育目标管理要求的有关部门和单位，当年不得评为文明、先进单位。
第三十四条 流动人口计划生育管理工作人员滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第三十五条 拒绝、阻碍流动人口计划生育管理机关及其工作人员依法执行公务的，由有关管理机关给予批评教育并予以制止；构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第三十六条 本办法自2004年12月1日起施行。1993年3月12日制定的《玉溪地区贯彻〈云南省流动人口计划生育管理规定〉的实施办法》同时废止。