南昌市机关团体企业事业单位治安保卫工作条例(已废止)

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南昌市机关团体企业事业单位治安保卫工作条例(已废止)

江西省人大常委会


南昌市机关团体企业事业单位治安保卫工作条例
江西省人大常委会


(1990年7月26日南昌市第九届人民代表大会常务委员会第二十二次会议通过 1990年8月18日江西省第七届人民代表大会常务委员会第十六次会议批准)

目 录

第一章 总 则
第二章 任务与职责
第三章 管理制度
第四章 保卫机构与群众治安保卫组织
第五章 监 督
第六章 奖励和处罚
第七章 附 则

第一章 总 则
第一条 为了维护机关、团体、企业、事业单位的治安秩序,保护国家、集体财产和公民人身、财产的安全,保障社会主义现代化建设事业的顺利进行,根据法律、法规的有关规定,结合本市实际情况,制定本条例。
第二条 本条例适用于本市行政区域内的机关、团体、企业、事业单位(以下简称单位)。
第三条 单位治安保卫工作应坚持群众路线、充分发动和依靠群众,贯彻预防为主、确保重点、打击犯罪、保障安全的方针,实行谁主管、谁负责的原则,建立健全分级、分类管理的治安保卫责任制。
第四条 本条例由各级人民政府组织单位实施,公安机关和单位主管部门负责监督、指导。

第二章 任务与职责
第五条 单位治安保卫工作的主要任务:
(一)开展法制教育、敌情教育、保密教育、安全教育,动员和组织群众同违法犯罪行为作斗争;
(二)落实防盗窃、防火灾、防破坏和防其它治安灾害事故(以下简称“四防”)措施;
(三)开展安全检查,消除不安全隐患;
(四)调解治安纠纷,做好疏导工作;
(五)帮助教育有轻微违法犯罪行为的人员;
(六)安置解除劳动教养人员,并根据实际情况多渠道、多形式安置刑满释放人员,并做好教育转化工作。
(七)负责对临时工及代培、实习、暂(寄)住等人员的治安管理;
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(九)参加当地公安机关组织的有关治安联防活动和紧急治安事件的联合行动;
(十)做好对外交往活动中的安全保卫、保密工作;
(十一)办理人民政府、单位主管部门和公安、司法机关交办的其它治安保卫工作。
第六条 单位法定代表人是单位治安保卫工作的责任人,单位法定代表人可以委托其他领导人员具体分管治安保卫工作。其主要职责:
(一)加强对治安保卫工作的领导,部署治安保卫工作任务;
(二)组织有关部门定期对单位人员进行法制教育、敌情教育、保密教育、安全教育;
(三)组织制定、实施治安保卫规章制度和工作计划,检查执行情况,落实奖惩措施;
(四)加强保卫机构和经济民警队、护卫队、专职消防队及群众治安保卫组织的建设和管理,改善治安保卫工作的条件;

(五)采取措施解决突出的治安问题,消除重大治安隐患。
第七条 单位各部门主要负责人负责本部门的治安保卫工作,落实治安保卫工作规章制度,消除本部门的不安全隐患。

第八条 单位人员应认真遵守单位治安保卫工作各项规章制度,严格履行安全岗位责任制,维护本单位的治安秩序。

第三章 管理制度
第九条 单位应根据有关法律、法规和上级的有关规定,结合本单位实际,建立、健全以下制度:
(一)门卫、值班、巡逻、守护制度;
(二)现金、票证安全管理制度;
(三)物资、设备、仪器、产品(商品)安全管理制度;
(四)文物安全管理制度;
(五)枪支、弹药安全管理制度;
(六)危险物品安全管理制度;
(七)交通、消防安全管理制度;
(八)机密文件、资料、物品保密管理制度;
(九)治安秩序管理制度;
(十)治安情况报告制度;
(十一)治安保卫工作的检查、考核、奖惩制度;
(十二)其它治安保卫制度。
第十条 单位应制定要害部门、部位的安全保卫制度,经常进行安全检查,消除不安全隐患。
要害部门、部位的工作人员应按规定的条件配备,并经培训合格后方可上岗。
要害部门、部位应根据需要安装报警装置和其它技术防范设施,并保持完好。
要害部门、部位由单位确定,并报单位上级主管部门和公安机关备案。
第十一条 单位新建、改建、扩建建设项目,应同步规划“四防”设施,大型项目还应规划相应规模的停车场(库),所需经费纳入项目预算。项目的设计会审、竣工验收,公安机关按有关规定派员参加。
单位新建住宅应设有楼院值班场所;现有住宅有条件的也应设有楼院值班场所。
第十二条 建设单位和施工单位在签订重点建设项目的工程承包合同时,应建立工程治安保卫工作责任制,落实必要的经费和措施。

第四章 保卫机构与群众治安保卫组织
第十三条 单位应根据国家有关规定,结合本单位实际情况,建立、健全相应的保卫机构和经济民警队、护卫队、专职消防队。不设立专门机构的应配备专、兼职治安保卫工作人员。
单位应配备政治思想好、作风正派、工作认真负责、办事公道、敢于坚持原则,勇于同坏人坏事作斗争的人担任治安保卫工作。
单位保卫机构的设置和撤销及其负责人的任免,应事先征求公安机关的意见,并报备案。
第十四条 单位保卫机构是单位的职能部门,在单位的直接领导和公安机关的业务指导下,履行下列职责:
(一)督促各部门落实治安保卫责任制,检查治安保卫工作情况,并提出奖惩建议;
(二)调查研究治安情况、落实安全防范措施,依法制止妨碍单位治安秩序的行为;
(三)参与调查重大事故和追查破坏事故、破坏嫌疑事故;
(四)管理经济民警队、护卫队、专职消防队和群众治安保卫组织;
(五)协助公安、司法机关查破刑事案件,包括保护现场、现场勘查、询问证人、讯问被告人、追缴赃款赃物等工作;
(六)对违反治安管理的行为进行调查取证,对应给予治安处罚的报公安机关裁决,并协助公安机关执行裁决;
(七)协助公安、司法机关监督、考察、教育被管制、剥夺政治权利、缓刑、假释、监外执行的罪犯和所外执行的劳动教养人员,以及被监视居住、取保候审的被告人;
(八)向公安机关报告治安保卫工作情况,提出意见和建议;
(九)完成本单位和公安机关交办的其它治安保卫工作任务。
第十五条 单位应为保卫机构配备、更新必需的器材装备,所需经费应和治安保卫工作的业务经费一并列入单位预算。企业治安保卫工作的业务经费可在企业管理费项目列支。
第十六条 单位可以根据国家有关规定,结合实际情况,建立治安保卫委员会(小组)、义务消防队(义务消防员)等群众性治安保卫组织,开展群众性的自防、自卫、自治活动。
治安保卫委员会(小组)协助动员、组织单位人员参加以“四防”为主要内容的治安保卫活动,提供治安信息,及时发现、制止违法犯罪行为。
义务消防队(义务消防员)负责防火、报警和协助扑救单位内部及附近火灾等工作。

第五章 监 督
第十七条 各级人民政府应检查本条例的执行情况,研究解决存在的主要问题。
第十八条 单位主管部门应将治安保卫工作列入所属单位目标管理和经济承包责任制的内容,定期检查、督促、考核。

第十九条 各级公安机关应按照分级管理的原则,依法维护单位正常秩序,支持单位责任人和治安保卫工作人员依法履行职务,加强对以下工作的指导和监督:
(一)指导单位开展以“四防”为主要内容的安全检查,督促落实各项安全防范措施;
(二)检查单位责任人履行治安保卫工作职责的情况;
(三)对发现的不安全隐患,及时向单位发出整改通知书,限期整改。对随时有可能发生危险的重大治安隐患,责令其立即整改。在紧急情况下,依照有关法律、法规规定,责令其将危险部位停产、停业整顿,同时报告单位主管部门。需责令其全部停产、停业整顿的,应事先向同级人

民政府报告;
(四)协助单位培训、考核治安保卫工作人员,提高其政治、业务素质。
第二十条 单位应对所属各部门的治安保卫工作进行考核,各部门负责对个人的考核。

第六章 奖励和处罚
第二十一条 执行本条例,符合下列条件之一的单位或个人,应给予表彰或奖励:
(一)遵守治安保卫工作规章制度,开展治安保卫工作,落实各项安全防范措施,预防、减少违法犯罪和治安灾害事故成绩显著的;
(二)开展法制教育,调解治安纠纷,对有轻微违法犯罪行为人员的帮助教育工作成绩显著的;
(三)安置、教育解除劳动教养和刑满释放人员工作成绩显著的;
(四)制止治安灾害事故的发生,保护国家、集体财产和公民人身、财产安全成绩显著的;
(五)检举、揭发或制止违法犯罪行为,勇于同犯罪分子进行斗争,协助公安机关破案有功的;
(六)忠于职守,秉公执法,在治安保卫工作中表现突出的;
(七)在其它治安保卫工作中有显著成绩的。
第二十二条 对单位和个人给予表彰或奖励,由单位、主管部门、公安机关或人民政府按规定的权限和程序办理。
奖励经费,机关、团体、事业单位在预算包干或预算外收入列支,企业单位在职工奖励基金和保险公司返还的无赔款安全奖中列支。
第二十三条 违反本条例有下列情形之一的单位责任人和直接责任人员,应视情节轻重,分别给予批评教育、行政处分,违反治安管理的给予治安处罚,构成犯罪的依法追究刑事责任:
(一)不重视治安保卫工作,治安秩序混乱,经常发生刑事案件和治安灾害事故,或单位人员违法犯罪活动严重的;
(二)不执行管理制度和治安保卫工作任务,造成危害和损失的;
(三)存在重大不安全隐患,经公安机关或主管部门通知后仍不整改的;
(四)知情不举,包庇违法犯罪行为或对发生的案件、事故隐瞒不报、弄虚作假的;
(五)妨碍单位正常秩序和单位责任人及治安保卫工作人员依法履行职务的。
第二十四条 对单位责任人和直接责任人员给予批评教育、行政处分,按规定的权限和程序由受处分人所在单位、主管部门或人民政府办理;治安处罚由单位保卫机构报当地公安机关裁决或直接由当地公安机关裁决;刑事责任由司法机关依法追究。
罚款由受处罚人承担,不得在单位经费中列支。
第二十五条 单位不重视治安保卫工作,经常发生重大案件或治安灾害事故,造成严重后果的,取消当年评比先进集体和企业升级的资格。
第二十六条 单位发生被盗窃、诈骗案件,故意隐瞒不向公安机关报告的,追回的财物全部上缴国库。
第二十七条 对公安机关治安裁决不服的,可以在接到通知后五日内,向上一级公安机关提出申诉,由上一级公安机关在接到申诉后五日内作出裁决;不服上一级公安机关裁决的,可以在接到通知后五日内向当地人民法院提起诉讼。
对责令部分或全部停产、停业整顿不服的,可以在接到通知后十五日内向当地人民法院提起诉讼。
申诉和诉讼期间,除法律、法规另有规定的外,原裁决不得停止执行。
第二十八条 单位责任人、治安保卫工作人员和公安人员在执行本条例时,必须严格遵守法纪,秉公执法,文明执勤,不得滥用职权。违反的应视情节轻重,分别给予批评教育、行政处分、行政处罚;构成犯罪的依法追究刑事责任。

第七章 附 则
第二十九条 本条例的具体应用问题由南昌市公安局解释。
第三十条 本条例自1990年10月1日起施行。南昌市人民政府1986年4月1日批转市公安局《关于加强机关、团体、企事业单位治安防范工作的若干规定(试行)》同时废止。



1990年8月18日
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印发《汕头市地价管理规定》的通知

广东省汕头市人民政府


印发《汕头市地价管理规定》的通知 

汕府〔2011〕164号


各区县人民政府,市政府各部门、各直属机构:
  《汕头市地价管理规定》业经2011年12月26日汕头市人民政府第十二届93次常务会议通过,现印发给你们,请认真贯彻执行。



     
汕头市人民政府
二○一一年十二月二十六日





汕头市地价管理规定



  第一条 为加强地价管理,维护土地市场正常秩序,规范地产交易行为,保障土地所有者、使用者的合法权益,根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》等有关法律、法规的规定,结合本市实际,制定本规定。
  第二条 本市金平区、龙湖区、濠江区的地价管理,适用本规定。
  第三条 本规定所称的地价是指土地使用权价格,主要包括基准地价和宗地地价。
  基准地价由市土地行政主管部门会同市物价行政主管部门制定,经市人民政府批准后公布施行,并可以根据社会经济发展与土地市场供求状况适时调整。制定和调整基准地价应当按规定报省土地、物价行政主管部门备案。
  宗地地价由市土地行政主管部门委托有相应资质的土地评估机构评估后综合确定,或者根据基准地价及修正体系计算后确定。
  第四条 市土地行政主管部门负责本规定的具体实施工作。
  区人民政府和有关园区管理机构以及物价、财政、监察、城乡规划、住房与城乡建设、发展改革、经济与信息化、国有资产管理、房产管理、税务等部门,按各自职责做好地价管理相关工作。
  第五条 以划拨方式提供土地使用权的土地,根据土地征收(用)和平整情况,按以下规定收取用地成本费用:
  (一)成片征收(用)的土地,按土地征收(用)平均成本(含应当收取的相关税费)和平整费用收取;
  (二)单独征收(用)的土地,按土地征收(用)实际成本(含应当收取的相关税费)和平整费用收取。
  第六条 以划拨方式取得使用权的土地,因企业改革、土地使用权转让或者改变土地用途等原因,不再符合划拨用地目录的,应当实行有偿使用。
  国家和省、市对国有(集体)企业改革涉及处置划拨土地使用权有规定的,按其规定执行。
  第七条 以划拨方式取得使用权的土地(宗地形式),经批准办理出让手续且不改变土地用途的,土地使用权人应当按以下规定补交地价款:
  (一)土地使用权人属于机关事业单位及个人的,按剩余土地使用年限宗地地价的40%补交;
  (二)土地使用权人属于企业和其他组织的,按剩余土地使用年限宗地地价的50%补交。
  第八条 依法取得且土地使用权为划拨性质的房产,依法转让、出租时已不属于划拨用地目录范围的,土地使用权改为出让性质,除属于旧城改造项目房产以及1949年10月24日前已确认权属的华侨房产和城镇个人祖遗房产外,应当按以下规定补交地价款:
  (一)属补贴出售、集资统建等房产以及1949年10月24日后确认权属的华侨房产和城镇个人祖遗房产的,按批准土地用途基准地价的1%补交;
  (二)属商品房产的,按批准土地用途基准地价的2%补交;
  (三)属其他类型房产的,按批准土地用途基准地价的5%补交。
  第九条 以划拨方式取得使用权的土地,经批准办理出让手续的,土地使用权的出让起始日期和使用年限按以下规定确定:
  (一)已核发土地使用权证书并登记划拨起始日期和使用年限的,按登记的划拨起始日期和使用年限确定;
  (二)1992年1月11日前批准划拨但未核发土地使用权证书,或者已核发土地使用权证书但未登记划拨起始日期和使用年限的,按划拨批准文件或者划拨决定书规定的划拨起始日期和使用年限确定;未规定的,出让起始日期自1992年1月11日起算,使用年限按批准土地用途的法定最高年限确定;
  (三)1992年1月11日后(含1992年1月11日)批准划拨但未核发土地使用权证书,或者已核发土地使用权证书但未登记划拨起始日期和使用年限的,按划拨批准文件或者划拨决定书规定的划拨起始日期和使用年限确定;未规定的,出让起始日期按划拨批准文件或者划拨决定书的批准日期起算,使用年限按批准土地用途的法定最高年限确定。
  第十条 采取招标、拍卖、挂牌或者网上竞价方式出让使用权的土地,以实际成交价格作为土地出让价格。
  第十一条 采取协议方式出让使用权的土地,根据宗地地价及相关产业政策等因素综合确定土地出让价格。
  第十二条 出让土地使用权收取的地价款,不得低于省规定的协议出让最低价标准。
  出让工业用地使用权收取的地价款,应当符合国家、省关于出让工业用地使用权最低价标准的要求。
  第十三条 以出让方式(含划拨改出让、出让后转让,下同)取得使用权的土地经批准增加容积率或者可计容建筑面积的,应当补交地价款,土地使用年限的起始日期不变。补交地价款的标准为:补交地价款=增容后的平均楼面地价×增容后的可计容建筑面积-增容前的平均楼面地价×增容前的可计容建筑面积。
  出让合同或者用地出让批准文件对补交地价款问题有规定的,从其规定。
  第十四条 以出让方式取得使用权的土地,其出让合同或者用地出让批准文件没有规定容积率或者规定不明确,经批准容积率超过2.0的,超过2.0的部分按本规定第十三条的规定补交地价款。
  第十五条 工业用地出让期限内,在符合规划、不改变土地用途的前提下增加容积率的,经核准不增收地价款。
  第十六条 以划拨方式取得使用权的非经营性用地经批准改为经营性用地的,由市土地行政主管部门依法收回土地使用权,纳入土地储备。
  以出让方式取得使用权的非经营性用地经批准改为经营性用地的,由市土地储备机构依法收购土地使用权。
  第十七条 以出让方式取得使用权的土地(含房产分摊土地),经批准改变土地用途,且不属于依法应当收回(购)土地使用权或者市人民政府决定不收回(购)土地使用权的,应当补交地价款,新用途土地的使用年限按法定最高年限确定,土地使用年限的起始日期不变。补交地价款的标准为:补交地价款=新土地用途剩余使用年限宗地地价-原土地用途剩余使用年限宗地地价。
  出让合同或者用地出让批准文件对补交地价款问题有规定的,从其规定。
  第十八条 以出让方式取得使用权的土地(含房产分摊土地),经批准临时改变土地用途的,应当补交地价款,补交地价款的标准为:补交地价款=(新土地用途宗地地价-原土地用途宗地地价)×临时改变土地用途年限×5%。
  第十九条 2006年11月1日前依法取得使用权的综合用地,根据批准的使用性质或者房地产使用功能细化具体用途,并根据具体用途确定土地出让年限;未改变容积率的,地价款按“不退不补”的原则处理。
  第二十条 经批准的农村集体建设用地,以及征收农村集体土地后安排给农村集体经济组织的留用地,按同类国有建设用地基准地价的5%计收地价款,但用于建设村民住宅或者村(居)民委员会建设公共福利设施的,免交地价款。
  前款规定的农村集体建设用地和留用地经批准改变土地用途的,应当补交地价款,补交地价款的标准为:补交地价款=新土地用途基准地价×5%-原已支付的地价。
  第二十一条 农村集体建设用地经批准征收为国有建设用地并返拨给被征地农村集体经济组织使用的,依法转让、出租时,应当按同类用途基准地价的15%计收地价款。
  第二十二条 以出让方式取得使用权的土地,经市人民政府批准延长使用年限的,应当补交地价款,延长后的实际可使用年限不得超过相应土地用途的法定最高年限。
  补交地价款的标准为:补交地价款=法定最高年限宗地地价÷最高年限×延长年限×80%。
  第二十三条 经批准临时使用国有土地的,每年按宗地地价的5%计收临时使用土地补偿费;属于划拨用地目录范围的项目用地,每年按土地征收(用)平均成本(含应当收取的相关税费)和平整费用总额的5%计收临时使用土地补偿费。
  第二十四条 无法提供权属依据但可以按有关规定办理确权发证手续的土地,确权时确定为划拨性质的,按现行土地征收(用)平均成本(含应当收取的相关税费)的40%补交地价款;确权时确定为出让性质的,按现行同类土地宗地地价的40%补交地价款。
  第二十五条 经批准的旧城区改造项目,因土地划拨改出让、增加容积率或者改变土地用途等情形应补交的地价款按60%收取。但改造项目属于“旧城镇、旧村庄、旧厂房”项目的,按省、市有关规定执行。
  第二十六条 以优惠价格取得使用权的土地经批准再转让时,转让人应当按转让时土地使用权的宗地地价与已缴交地价款的差额补交地价款;但转让后继续作为工业用地并经有批准权的人民政府批准继续享受优惠的,免补交地价款。
  出让合同或者用地出让批准文件对补交地价款问题有规定的,从其规定。
  第二十七条 同一宗用地涉及两种或者两种以上不同用途地价标准的,分别计价。
  同一宗用地因土地划拨改出让、增加容积率、改变土地用途、延长使用年限等情况应当补交地价款的,分别计价。
  第二十八条 根据本规定计算补交地价款和临时使用土地补偿费涉及确定宗地地价和平均楼面地价时,由市土地行政主管部门委托有相应资质的土地评估机构评估后综合确定,但有下列情形之一的,可以根据基准地价及修正体系计算后确定:
  (一)根据本规定第七条、第二十二条、第二十四条计算补交地价款,宗地面积不足100平方米的;
  (二)根据本规定第十三条计算补交地价款,宗地增加容积率不足0.5且增加的可计容建筑面积不足500平方米的;
  (三)根据本规定第十七条、第十八条计算补交地价款,改变土地用途的宗地面积不足500平方米或者改变使用功能的房产分摊土地面积不足50平方米的;
  (四)根据本规定第二十三条计算临时使用土地补偿费的。
  第二十九条 经市人民政府同意,由区人民政府和有关园区管理机构负责征地和土地开发配套并全额负担费用的土地,或者组织出让的土地,区人民政府和有关园区管理机构出让土地收取地价款后,应当按该宗土地出让总价款的15%上缴市财政,纳入市级国土资金管理。市人民政府对上缴金额另有规定的,从其规定。
  第三十条 根据本规定采取评估方式确定地价的,提供土地使用权过程中产生的评估费用由同级财政负担,提供土地使用权后产生的评估费用由土地使用权人负担。
  财政行政主管部门应当将评估费用列入土地出让业务费的预算安排。
  第三十一条 澄海区、潮阳区、潮南区和南澳县的地价管理,可参照本规定执行。
  第三十二条 本规定自2011年12月26日起施行,有效期至2016年12月26日止。2006年9月21日市人民政府颁布的《汕头市地价管理规定》(汕府〔2006〕117号)、2006年9月29日市人民政府颁布的《关于进一步加强土地市场管理的通知》(汕府〔2006〕120号)以及2007年6月22日市人民政府颁布的《关于地价确定工作若干意见》(汕府〔2007〕81号)同时废止。





浅析土地储备资金面临的法律问题

前 言

土地储备制度已成为我国经营性土地可持续化供应的重要环节,随着各地各级土地储备机构的成立和运作,资金已成为制约土地储备业务大力发展的一大瓶颈。
在实际运作中,银行抵押贷款已成为各级土地储备机构资金的重要来源之一,央行也默认了这种行为。但事实上,该贷款行为与我国现行的法律制度有较大的冲突,因此,本文通过分析我国土地储备机构资金来源之现状,试图从法律的角度来剖析土地储备银行贷款存在的风险和瑕疵,并提出若干解决建议,以资抛砖引玉。
一、土地储备机构和资金来源现状
1、土地储备机构
近年来,建立和完善我国的土地收购储备制度已成为各级人民政府的一大要务,储备土地已成为招、拍、挂方式出让土地的主要来源。截至2005年2月,全国已设立土地收购储备机构1700余家,累计收购土地总面积超过230万亩,投入收购土地总费用达1965亿元。同时,通过土地开发整理,已使64万亩“生地”变为“熟地”,投入开发整理总费用达741亿元。
上海作为我国房地产市场最活跃的城市之一,自1996年起就开始初步确立了土地储备制度。随着2004年《上海市土地储备办法》和《上海市土地储备办法实施细则》的相继出台,上海已初步建立了以市土地储备中心为首的两级土地储备体系,以增强政府对土地市场的调控力度、完善土地供应方式、平衡政府对土地的收入和增值收益。
2、土地储备机构资金来源现状
近年我国房地产市场活跃,土地价格一路上扬,储备任务艰巨,储备资金来源不容乐观。按照有关规定,各级土地储备机构的资金来源主要有两种形式:一为财政拨款,二为土地储备专项资金。但实际操作中,由于财政拨款金额太少,专项资金落实困难,各储备机构为了更好地完成储备任务,往往采用其他方式来筹集资金,银行贷款因此成主要资金来源。
(1)财政拨款
财政拨款因其局限性,已很难满足土地储备的需要。首先,财政拨款金额较小,与占用量巨大,占用周期长的土地储备资金需求量相比,数量有限;其次,这部分资金常常受到政府收入总额的限制和其他用途的竞争,使得资金的投入缺乏连续性和稳定性;再次,财政拨款一般是按计划拨款,拨款时间和土地储备时间存在严重的时间差,也不利于土地收购和储备目标的实现。
(2)土地储备专项资金
《上海市土地储备办法》和《上海市土地储备办法实施细则》都规定应当建立土地储备专项资金,但该资金的管理办法却久久未能出台,故现阶段不具操作性。而部分兄弟省市虽然出台了相关办法,却因为地方政府受当地眼前利益或局部利益的影响,不愿意或者仅拿出一小部分土地收益作为储备资金,无法弥补储备资金不足的重大缺口。另鉴于土地储备是一个周期较长的过程,储备资金的需求和土地出让收益的获得具有时间差,故现阶段专项资金也无法成为土地储备资金的主要来源。
(3)银行贷款
银行贷款是目前全国各级土地储备机构资金的主要来源。以上海市土地发展中心为例,其储备资金有六成以上来自银行贷款。但银行贷款毕竟是市场行为,金额有限,程序复杂,利息偏高,如果向银行借贷过多,无疑将增大储备成本,影响经营土地的效益。同时,人民银行鉴于该类贷款法律风险颇高,其最新“指引”明确要求:在《土地储备机构贷款管理办法》颁布前,商业银行对政府土地储备机构必须审慎发放贷款且应具有多重限制。
二、银行贷款的种类和问题
银行贷款是土地储备资金最主要的来源,也是法律上颇具争议和风险最大的地方。当前土地储备机构向商业银行贷款的担保主要采用信用、保证和土地使用权担保两种方式。从当前实际操作来看,这三种方式都存在着一定的问题。
1、信用贷款
系指依借款人的信誉而发放的贷款,是我国目前各种贷款中唯一可以不提供担保的形式。鉴于各地的土地储备机构系受政府委托的事业单位,各地商业银行均会在一定程度上提供信用贷款,但金额毕竟有限,故不构成银行贷款的主力。且若土地市场不景气,在巨大的还款压力下,土地储备机构的信誉是否受到影响,尚是未知数。
2、保证贷款
  系指由第三人承诺在借款人不能偿还贷款时,按约定承担一般保证责任或连带保证责任而发放的贷款。当前相当一部分土地储备机构从银行贷款时,先由政府财政部门或其他相关部门同银行进行协商,并向银行出具一份“承诺书”,银行出于某种原因,就为其办理了贷款。但根据《中华人民共和国担保法》和相关法律法规的规定:政府及以公益为目的的事业单位是不能作为保证人的。因此上述保证在法律上是没有效力的,商业银行单凭政府信用进行放款,是违法的,极具风险。这种方式在市场经济条件下也是极不规范的。
3、抵押贷款
  系指土地储备机构以储备土地为担保,由银行发放的贷款。这是目前各类银行贷款中比例最高、金额最大的贷款形式。在实际操作中,有些地方土地储备机构在收购、储备、并注销原产权证后,按地方规定申领土地使用权证,然后再到银行按地块办理抵押,有的甚至直接把规划红线图拿到银行进行“质押”。表面上,这种贷款方式是合法有效的,但实质上,在现行法律框架下,由于储备土地使用权的不明确,导致这种方式是最具法律争议的。
三、银行抵押贷款的法律问题和风险
1、土地储备机构无权抵押储备土地:
以上海为例,依《上海市土地储备办法》和《实施细则》之规定,土地储备机构权限为:
(1)由政府授权的,依据土地利用总体规划、城市规划和土地储备计划,对依法征用、收回、收购或者围垦的土地,先通过实施征地补偿安置、房屋拆迁补偿安置或者必要的基础性建设等予以存储,再按照土地供应计划交付供地的事业单位。
(2)经规划管理部门批准,可以在土地储备期间,临时利用储备地块。
也就是说,《办法》和《细则》并没有明确授予土地储备机构可任意处分储备土地的权利,土地储备机构仅是国家进行土地储备行为的代理机构,代表国家收回并注销原土地使用权,在没有获得政府进一步授权前是无法将储备土地进行抵押的。
2、储备土地不具备抵押的合法性:
单纯按照现有的法律法规,储备土地并不符合抵押的要求。
(1)一般情况下,有土地使用权才可抵押
按照我国《城市房地产抵押管理办法》的规定,下列房地产可以抵押:①依法获得的尚未建有房屋及其他地上定着物的出让土地使用权;②依法获得所有权的房屋及其占用范围内的土地使用权;③依法获得的房屋期权;④依法可以抵押的其他房地产。
按照我国《土地管理法》、《房地产管理法》、《担保法》等相关法律法规规定,只有经过法定程序以出让、出租及划拨等方式才能在国有土地上设置土地使用权。土地储备机构经政府授权将土地通过征用、征购、收回等方式储备后,土地上设定的原土地使用权被注销,在其被重新出让、划拨及出租前,应该说储备地块上的土地使用权处于虚置状态,很显然,储备土地并不符合《房地产抵押办法》可抵押房地产中第①、②、③项之规定。
另据《上海市土地储备办法》和《实施细则》之规定:土地储备机构围垦滩涂成陆并经验收合格后,或者与有关企事业单位签订国有土地使用权收购储备协议后,或者取得储备地块的建设用地批准文件并拆除该地块上的建筑物、构筑物和其他附着物后,可以向市房地资源局申请土地登记,领取“土地储备”的房地产权证。很明显,这里仅对房地产权证的名称作了规范,也没有对土地使用权性质、土地使用期限作明确的规定。
(2)限制转移的房地产不得抵押
据《房地产抵押办法》规定:依法被查封、监管的房地产或者依法被以其他形式限制转移的房地产不得抵押。而根据《上海市土地储备办法》和《实施细则》之规定,被储备土地是有明确目标的:即只能按照土地供应计划交付供地,并不属于可自由转移的房地产,因此,如将其纳入被限制转移的房地产也不为过分。
(3)储备土地价值的不确定性
2004年6月,中国人民银行在《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》中明确规定:各商业银行应规范对政府土地储备机构贷款的管理,在《土地储备机构贷款管理办法》颁布前,审慎发放此类贷款,并且对土地储备机构发放的贷款为抵押贷款,贷款额度不得超过所收购土地评估价值的70%,贷款期限最长不得超过2年。因此,储备土地的价值就是贷款金额高低的关键了。
按照传统的评估办法,同一区域内,土地价值主要和用地性质、土地使用年限、容积率等密切相关。一般而言,住宅、商业、办公土地的价值明显高于工业用地,存续使用年限长的土地价值明显高于使用权快到期的土地,高容积率土地的价值明显高于低容积率土地。但被储备土地最大的问题就在于其储备后的用地性质、使用年限、容积率等均处于未确定状态。土地被储备后,政府将根据新的规划对其各项指标进行调整,原本储备成本数百万/亩的土地有可能将成为价值不高的绿地、道路、或者公建配套用地,此时它的抵押价值几乎为零;即使根据新规划该储备地块系高容积率的住宅或商业用地,其价值也只能在经过法定程序出让、重新设置土地使用权后方可体现,如按照新规划性质对储备土地进行评估,则属于透支土地使用权,明显侵犯了将来土地使用权合法受让者的权益。
而储备土地原产证已经被土地储备机构注销,土地使用权随之消灭,银行不可能也不应当按照原土地使用性质和年限对之进行评估;而新的用地性质和使用年限而未确定或者仍未实现,银行也不可能按照未来的用地性质和年限进行评估;依《上海市土地储备办法》和《实施细则》,土地储备后政府会发放一种土地储备的房地产权证,并确定土地储备机构可对储备土地临时利用,这可能成为银行土地价值评估的唯一依据,但根据我国《土地法》规定,临时用地年限不得超过2年,因此,不排除储备的土地的实际评估价格会远低于土地储备成本的可能性。
4、银行很难实现抵押权
根据《房地产抵押管理办法》的有关规定,债务人不能履行到期债务的,抵押权人可行使抵押权。即通过拍卖、变卖、或者折价的方式处分抵押物,抵押权人享有所得价款的优先受让权。
如果房地产市场良好,储备土地的抵押贷款无疑是优良资产。但如果重蹈90年代房地产市场低迷的覆辙,则很有可能出现土地出让有价无市、价跌量减、甚至土地储备机构大量土地无法脱手的尴尬局面,此时,土地储备机构的资金链可能会紧缩甚至断裂,无法偿还银行的贷款。此时,为了保证自身利益,银行不得不要求实现抵押权。
前文已述,政府的保证将因为违反《担保法》而无效,一般情况下,银行只能通过土地拍卖、变卖、折价的方式来实现抵押权。但问题的症结在于,储备土地并没有法定的完整的土地使用权,在经法定程序出让土地使用权前,并不能上市流通。因此,除了按照国家土地供应计划交付供地,在扣除土地出让金后,银行可获得优先受让权外,根本不可能有其他的方式保证银行的利益。而在房地产市场低迷的背景下,即使土地能够出让,出让价格能否抵充银行贷款也是一个未知数。
四、解决土地储备机构资金不足的建议
综上所述,在现行法律框架下,银行以储备土地为抵押,向土地储备机构发放贷款是不合法且具有相当大风险的。但因为国内各地财政拨款数额小,土地储备专项资金制度仍未完善,为了更好地发展和完善我国的土地储备制度,落实对土地市场的有效调控,解决土地储备机构资金不足的问题,文章特提出建议如下: