广西壮族自治区南宁市人民政府


南宁市人民政府关于印发《南宁市经济适用住房管理暂行办法》的通知

南府发〔2004〕109号

各县、区人民政府，各开发区管委会，市直各委、办、局（公司）：

　　《南宁市经济适用住房管理暂行办法》已经市人民政府办公会议审议通过，现印发给你们，请认真贯彻执行。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　二○○四年十二月二日


　　南宁市经济适用住房管理暂行办法


　　第一章 总 则

　　第一条 为建立新的住房供应体系，解决中低收入家庭住房困难，规范经济适用住房建设和销售管理，根据建设部、国家发改委、国土资源部、中国人民银行共同颁布的《经济适用住房管理办法》（建住房〔2004〕77号）和《广西壮族自治区人民政府关于印发广西壮族自治区经济适用住房管理暂行办法的通知》（桂政发〔2004〕23号）的有关规定，结合我市实际，特制定本办法。

　　第二条 本办法所称经济适用住房是指纳入政府经济适用住房建设计划，建设用地实行行政划拨，政府提供政策优惠，限定建设标准、供应对象和销售价格，具有保障性质的政策性商品住房。

　　第三条 在南宁市城市规划区内从事经济适用住房建设、交易、实施经济适用住房管理，应当遵守本办法。

　　第四条 首府南宁住房制度改革委员会（以下简称“房委会”）负责经济适用住房建设发展的指导和协调工作。首府南宁住房制度改革委员会办公室（以下简称“房改办”）负责经济适用住房的实施和管理工作,其主要职责是：

　　（一）组织本办法的实施，研究拟定本办法的配套政策和规定。
　　（二）会同发改委、规划、国土资源、建委等行政主管部门，根据我市社会经济发展状况、人口、中低收入家庭的住房水平和市场需求以及建设用地情况，编制经济适用住房中长期发展规划和年度建设计划。
　　（三）贯彻落实国家有关经济适用住房政策，协调政府有关部门贯彻落实本办法，搞好我市经济适用住房建设和管理。
　　（四）负责经济适用住房建设计划实施和销售管理。
　　（五）会同建设行政主管部门组织经济适用住房建设项目招投标，确定开发建设经济适用住房的企业。
　　（六）组织有关部门对经济适用住房建设项目进行监督、检查，参与工程项目的验收。

　　第五条 南宁市经济适用住房建设发展中心（以下简称“发展中心”）在房改办的领导下具体负责经济适用住房建设管理和销售管理工作。


　　第二章 优惠政策

　　第六条 经济适用住房建设用地，实行行政划拨方式供应。

　　第七条 经济适用住房建设项目免交城建配套费。

　　第八条 在经济适用住房的开发过程中，经批准的行政事业性收费项目一律按最低收费标准减半征收。

　　第九条 经济适用住房项目小区外基础设施建设费用由政府负担。


　　第三章 项目管理

　　第十条 经济适用住房年度建设计划，经房委会研究报政府审批后，纳入我市经济发展计划并向社会公布。

　　第十一条 规划行政主管部门根据城市总体规划，经济适用住房中长期发展规划，确定经济适用住房的用地选址方案报市政府审批。

　　第十二条 国土资源行政主管部门根据土地利用总体规划、经济适用住房中长期发展规划和年度建设计划，编制经济适用住房中长期用地规划和年度用地计划，并根据市政府批准的选址方案，落实经济适用住房项目用地。

　　第十三条 经济适用住房开发建设项目实行招投标。

　　第十四条 通过招投标获准开发建设经济适用住房的企业，凭房改部门出具的《经济适用住房项目合同书》分别到发改委、规划、国土资源、建委、环保等部门办理项目报建手续。

　　第十五条 凡以经济适用住房名义取得的划拨用地，必须全部用于经济适用住房建设，严禁转作其他用途。


　　第四章 建设管理

　　第十六条 经济适用住房的规划设计坚持标准适度、功能齐全、经济适用、便利节能的原则。

　　第十七条 经济适用住房建筑面积控制在60～100平方米，室内装修采取初装修的形式。

　　第十八条 经济适用住房开发建设实行工程建设监理制度、工程质量保证制度，开发企业必须向住户提供《住宅质量保证书》和《使用说明书》。

　　第十九条 经济适用住房项目建设，要按照小区规划设计的要求与各种配套设施同步进行，凡配套设施达不到规划设计要求的，该项目不得通过竣工验收。

　　第二十条 承建经济适用住房项目的开发企业，必须定期向房改部门报送建设进度情况和相关统计报表。

　　第二十一条 经济适用住房小区建成后，要严格按照国家有关规定进行竣工验收。


　　第五章 价格管理

　　第二十二条 经济适用住房价格实行政府指导价。
制定经济适用住房价格，应当与城镇中低收入家庭经济承受能力相适应，以保本微利为原则，与同一区域内的普通商品住房价格保持合理差价，切实体现政府给予的各项优惠政策。

　　第二十三条 经济适用住房基准价格由开发成本、税金和利润三部分构成，其中利润不得超过3%。

　　（一）开发成本
　　1、按照法律、法规规定用于征用土地和拆迁补偿等所支的征地和拆迁安置补偿费。
　　2、开发项目前期工作所发生的工作勘察、规划及建筑设计、施工通水、通电、通气、通路及平整场地等勘察设计和前期工程费以及相关的行政事业性收费。
　　3、列入施工图预（决）算项目的主体房屋建筑安装工程费，包括房屋主体部分的土建（含桩基）工程费、水暖电气安装工程费及附属工程费。
　　4、在小区用地规划红线以内，与住房同步配套建设的住宅小区基础设施建设费，以及按政府批准的小区规划要求建设的不能有偿转让的非营业性公共配套设施建设费。
　　5、管理费按照不超过本条（一）项1至4目费用之和的2%计算。
　　6、贷款利息按照房地产开发经营企业为住房建设筹措资金所发生的银行贷款利息计算。

　　（二）税金
　　依照国家规定的税目和税率计算。

　　（三）利润
　　按照不超过本条（一）项1至4目费用之和的3%计算。

　　第二十四条 经济适用住房开发建设实行负担卡制度。开发企业凭房改部门出具的《经济适用住房项目合同书》和《经济适用住房行政事业性收费负担卡》到相关部门办理该项目的行政事业性收费减免手续。各有关部门收取费用时，必须按规定填写负担卡；拒绝填写或不按规定要求填写的，经济适用住房开发企业有权拒交，并向价格主管部门举报。

　　第二十五条 经济适用住房的销售价格由价格主管部门会同房改部门按照《国家计委、建设部关于印发经济适用住房价格管理办法的通知》（计价格〔2002〕2503号）的规定在项目开工之前确定，并向社会公布。

　　第二十六条 经济适用住房开发企业必须严格按照公布的价格出售住房，不得擅自提价销售。


第六章 销售管理

　　第二十七条 购买经济适用住房实行申请、审批、公示制度。

　　第二十八条 符合下列条件之一的对象，可以申请购买一套经济适用住房：

　　（一）常住城镇的中低收入家庭无房户（含符合当地安置条件的军队人员）或男28岁、女25岁以上的中低收入无房单身人员（含按人事、劳动部门规定与当地机关、企事业单位签订一年以上用工合同的外来务工人员）；
　　（二）现住房建筑面积未达到人均15平方米的住房困难家庭户；
　　（三）因城市建设规划需要而被拆迁住房的无房家庭户。
中低收入家庭，指家庭（含夫妇双方）年收入低于当年本市统计部门公布的上一年职工平均工资6倍且高于当年本市统计部门公布的上一年职工平均工资一半的家庭户。

　　第二十九条 购买经济适用住房享受的控制面积标准为：普通职工、居民住房面积70平方米；其他人员根据自治区人民政府办公厅（桂政办〔1995〕39号）住房标准执行。

　　第三十条 购买经济适用住房实行超面积收取差价款的办法。购买面积超过本人住房享受控制面积标准的部分，按购买经济适用住房的价格20%补交差价款，由房改办负责收取，实行专户管理，作为南宁市经济适用住房建设发展资金。该项资金使用，由市财政部门审核，市人民政府批准。

　　第三十一条 申请购房的程序和方法
　　一、申请
　　申购对象持下列证件到南宁市行政审批大厅房改办窗口办理购房申请：
　
　　（一）户口本或拆迁证明、外来人员用工合同（原件及完整复印件一份）；
　　（二）申请人及配偶身份证、职务、职称证明（原件及复印件一份）；
　　（三）有效的住房情况证明（《房屋所有权证》；《租赁合同》；由申请人所在单位或街道办事处出具的住房情况证明；外来务工人员由现居住地和户口所在地单位或街道办事处出具的住房情况证明）；
　　（四）由申请人及配偶所在单位或街道办事处出具的上年收入证明。

　　二、审查、公告及审批
　　南宁市经济适用住房销售审批领导小组对申购对象资料进行审查。审查通过的，将申请基本情况和核准购房面积在报刊和经济适用住房办事机构公示，公示期限10日。10日内无异议的申购对象，由房改部门发放《南宁市经济适用住房购房通知书》；有异议的申购对象，由房改办会同纪检、监察等有关部门进行核查，符合申购条件的，发放《南宁市经济适用住房购房通知书》；不符合申购条件的，发放《南宁市经济适用住房申购条件审查结果通知书》。

　　三、选房
　　发展中心根据经济适用住房可供房源情况，公布其楼盘地址、栋号、房号、面积价格等情况，申购对象必须凭《南宁市经济适用住房购房通知书》在规定的时间内进行选房，否则视为自动放弃。

　　四、住房控制面积标准确认及超面积差价款的收取
　　申购对象选房完毕后，由发展中心根据申购对象所享受的住房控制面积标准进行审核，对选购住房在控制面积标准之内的，开具《住房控制面积标准确认书》；对购房面积超过规定控制面积标准的，开具《超标面积差价款缴交单》。购房面积超过规定控制面积标准的申购对象持《超标面积差价款缴交单》到房委会指定银行交款，存入南宁市经济适用住房建设发展资金专户。

　　五、发放《南宁市经济适用住房准购证》
　　申购对象凭《住房控制面积标准确认书》或《超标面积差价款缴交单》及银行缴款回执单到南宁市行政审批大厅市房改办窗口领取《南宁市经济适用住房准购证》。

　　六、购房
　　申购对象持《南宁市经济适用住房准购证》到所购住房的开发企业按照政府公布的经济适用住房价格办理购房手续。

　　第三十二条 《南宁市经济适用住房准购证》实行一房一证管理制度。经济适用住房开发企业必须按《南宁市经济适用住房准购证》签发的房号依法与购买人签订经济适用住房购房合同，凭证销售。准购证内容禁止更改。


　　第七章 集资建房和合作建房

　　第三十三条 集资、合作建房是经济适用住房的组成部分，市政府根据本市经济发展水平、住房状况、居民收入、房价等情况，确定是否发展集资、合作建房以及建设规模。其建设标准、优惠政策、上市条件、供应对象的审核及价格确定等均按照经济适用住房的有关规定，严格执行。


　　第八章 经济适用住房的权属登记

　　第三十四条 购买人购买经济适用住房后，由开发企业持与购买人签订的购房合同和经济适用住房准购证到房改部门办理《个人住房档案》，购买人持《南宁市经济适用住房准购证》、购房合同和其他相关材料到房产管理部门办理权属登记。

　　第三十五条 经济适用住房开发企业依法取得国有土地使用权后，应当办理整个建设项目的土地使用权设定登记，领取《国有土地使用证》。预售经济适用住房的，企业应当在办理预售许可证明之日起三十日内，向国土资源行政主管部门办理经济适用住房预售土地登记备案，领取《国有土地使用权分割转让证》。购房者取得《房屋所有权证》后，凭相应的《国有土地使用权分割转让证》等材料向土地行政主管部门申请办理变更登记，领取《国有土地使用证》。

　　第三十六条 房屋、土地登记部门在办理权属登记时，应分别注明经济适用住房、划拨土地。并对其中超过规定面积购买部分在产权证中注明，再上市时，该部分不再补交有关税费。


　　第九章 经济适用住房的上市交易

　　第三十七条 经济适用住房在取得房屋所有权证和土地使用证之日起，在三年内不得上市交易，经济适用住房上市出售后，原购买人不得再次申请购买经济适用住房。出售时，应当按照《南宁市已购公有住房上市交易暂行办法》向政府缴纳收益，购买的经济适用住房在向政府补缴收益前不得用于出租经营。凡属经济适用住房作为营业场所的，工商行政部门不得办理营业执照。


　　第十章 监督管理

　　第三十八条 经济适用住房开发企业未经批准，擅自改变经济适用住房土地用途的，由土地行政主管部门按有关规定进行处罚。

　　第三十九条 经济适用住房开发企业擅自提价出售经济适用住房的，由价格主管部门依据有关规定进行处罚。

　　第四十条 经济适用住房开发企业不按照房改部门发放的《南宁市经济适用住房准购证》要求，擅自改变经济适用住房售房对象的，由建设行政主管部门责令开发企业限期收回；不能收回的，由开发企业补缴同地段经济适用住房与商品房价格差，并对开发企业的不良行为进行处罚。

　　第四十一条 对于在经济适用住房项目建设过程中有不良行为或项目工程质量低劣的开发企业，由原资质审批部门依据有关规定降低其开发资质等级；情节严重的，可依法注销其资质证书。

　　第四十二条 对提供虚假情况或者更改准购证的申请人，取消其购房资格；对开具虚假证明的单位，要追究当事人的行政责任，触犯法律的，交由司法机关处理。

　　第四十三条 经济适用住房管理部门有关工作人员失职渎职，滥用职权，敲诈勒索，行贿受贿的，由纪检、监察给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　第十一章 附 则

　　第四十四条 本办法自发布之日起施行。





中国民事信托发展的法律可能性

［日］中野正俊



The Study on the Possibility of the Development of the Chinese Civil Trust



内容提要：适逢中国《信托法》实施3周年之际，在我国信托业发展遭遇困境的背景下，由中南大学和上海远景非凡投资管理有限公司主办的“中国(长沙)信托国际论坛”于2004年10月16-17日在长沙隆重举行。国内外知名信托法专家、学者以及业内高层人士围绕《信托法》实施以来我国信托业的发展现状和实践问题，从理论和实务角度对信托法律制度的完善提出了建设性意见。这些意见对于加快贯彻实施《信托法》，改进我国信托业的发展环境，完善金融市场体系，提高社会资源配置效率具有极大的推动作用。

关键词：信托、理论、现状、发展、规制


　　在学术上，人们一般将信托按照受托人接受信托之行为是否具有营业性或者说是否以营业为目的，而将信托划分为商事信托(营业信托)和民事信托(非营业信托)。(注：中野正俊、张军建：《信托法》，中国方正出版社2004年版，第36页。)所谓商事信托是指受托人以营业为目的而接受的信托，相反，民事信托的受托人接受信托并非以营业为目的。如是，以受托人接受信托之行为是否具有营业性这一特征将信托进行分类后，即使没有特别规定，商事信托的受托人就自己的受托行为当然可以取得报酬，而民事信托的受托人除非信托行为中存在特别规定，否则不可以收取报酬。(注：参见《中华人民共和国信托法》第35条。)故此，商事信托和民事信托之间所适用的法律条文也将随之而异。如，商事信托除适用中国《信托法》之外，也适用近似信托业法的《信托投资公司管理办法》以及《信托投资公司资金信托管理暂行办法》。而民事信托除适用中国《信托法》之外，还适用民法(包括《民法通则》、《合同法》以及《继承法》)。

　　商事信托和民事信托之间的区别如下图：http://www.trustlaws.net/studyLIst/List.asp?SelectID=2623&ClassID=8

　　如上图，两者的区别除受托人接受信托之行为是否具有营业性之外，也表现在委托人利用信托制度的目的的不同之上(财产的形成和财产的保护)。因此，在利用信托制度的时候，该选用商事信托还是民事信托，完全由委托人的自由意志来决定。

　　对于刚刚实施信托法的中国来讲，可以说民事信托的发展还是一个全新的领域。所以，在研究这一问题的时候，借鉴和学习信托制度先进国家的经验就显得尤为重要。以下就英美以及日本的民事信托的现状作一简要介绍。

　　首先，在信托制度的起源国英国，民事信托(非商事信托)是为了保护个人财产，逃避国王以种种理由没收个人财产而诞生并发展起来的。在中世纪的英国，盛行长子继承制度，不仅女性没有继承权，就连长子以外的男子也没有继承权。所以，没有儿子的家族的遗产将全部由国王没收。因此，英国国民为逃避国王的没收，在去世前便将自己的财产转移给可以信赖的他人(变更财产所有人的名义)，委托其将该财产的收益转交给自己的女儿。同时，为了避免自己所信赖的人死后其财产被国王没收，便将其财产委托给多个受托人，即信托财产由多个受托人共同共有(或者说是合有或者公同共有)，使其财产变成了一种完全不被没收的财产。

　　随着英国移民团涌入美国，信托制度也随之被引进到美国。但是，在美国，不存在类似英国的利用民事信托制度的社会背景，受托人纯粹是为了营业牟利而接受信托，所以使得本来是作为民事信托而诞生并发展起来的信托制度，便以商事信托(营业信托)的形式确立起来，并取得了迅猛的发展。但是，即使在美国，也不是不存在民事信托，除商事信托之外，一种被称作宣言信托(DeclarationofTrust)的信托形态，在法律上即被认为是民事信托。(注：参见《美国信托法重述(第2版)》(RestatementofTheLawof　Trusts,2nd.)第58条。)



　　上图所示的宣言信托即指：A(委托人)以受托人的身份，宣告为了B(受益人)的利益，在C(银行)开设存款账户，A在有生之年可以自由使用该存款，但其死后该存款将成为B的财产。这种信托也被称作假设信托(TentativeTrust)。(注：中国台湾地区“信托法”第71条第1款规定，在公益信托的情形下，法律承认宣言信托。) （/www.trustlaws.net）

　　与此相对，由于日本不拥有信托的历史传统，并且直接引进了在美国发展起来的商事信托制度，所以，大多数法学家(包括日本的法学家)都认为日本的信托全部属于商事信托，民事信托制度几乎没有得到运用。在日本，虽然存在一些民间团体作为公益信托的受托人而设立的信托，但从表面上看，这些信托确实不存在类似英国民事信托的特征，并且，英美法所承认的所谓的宣言信托，在日本也得不到法律的承认。但是，从裁判所的判例来看，可以称得上民事信托的判例却随处可见(本文将在以下的篇幅里列举几个具有代表性的案例予以说明)。从这个意义上讲，可以说在日本还是存在许多民事信托的。只不过由于民事信托因其性质上的原因，与商事信托相比，在判例中没有明显地表现出来而已。(注：[日]中野正俊：《从判例看民事信托》，《信托法研究》29号，第1页。)

　　首先，母亲为了管理属于其子的财产，将该财产转移到自己的名下后并存入银行，尔后，在没有得到儿子同意的情况下，将该存款债权提供给自己的朋友作为质押物进行了质押。关于这一事件，相当于最高裁判所的旧宪法下的大审院判定(1935年10月4日民集14卷22号1954页)：其母在性质上相当于信托中的受托人，并判定其违反了作为受托人的信托义务，准许其子行使撤销权。(注：[日]中野正俊：《信托法判例研究(补订版)》(26事件)，酒井书店1998年版，第185页以下。)裁判所对于这一事件的判决表明：母亲在将其子的财产转移到自己的名义之下时，以其子的财产为信托财产，其子为委托人和受益人，其母为受托人的民事信托事实上已经成立。

　　其次，为保管有诈骗嫌疑的特定金钱，在将其返还给多数受害人之前，以其中的大额受害人的名义存入银行进行保管，尔后，该大额受害人的债权人基于债务转移命令向银行提出支付请求。在此案例中，最高裁判所(1954年11月16日《判例时报》第41号第11页)判定该存款债权属于信托财产，并非存款名义人的个人财产。(注：[日]中野正俊：《信托法判例研究(补订版)》(9事件)，酒井书店1998年版，第66页以下。)通过这一判决，可以明确看出：裁判所实质上是承认了以该事件中的多数受害人为委托人和受益人，而大额受害人为受托人的民事信托的成立，并基于信托法理作出了判决。

　　同样，在建筑物发包时，发包人一般会预先支付一笔建筑费用给承包人。在承包人破产，承包人的破产财产管理人将发包人的预付金冻结的案例中，东京高等法院(2000年10月25日民事11部判决《判例时报》第1735号第387页)判决：承认以该预付金为信托财产，发包人为委托人和受益人，承包人为受托人的信托成立，并根据信托法理命令破产财产管理人撤销了其冻结行为。

　　关于在中国发展民事信托的可能性，姑且不论其与信托制度起源国英国的民事信托是否相同，但可以肯定的是：随着信托思想的普及，除受托人以营业为目的接受信托的商事信托以外，不以营业为目的而接受信托的民事信托也同样会得到发展。 （信托法律网/www.trustlaws.net编辑）

　　关于这一点，中国政法大学的江平博士就民事信托制度的发展可能性，提出了非常富有见地的见解，由于篇幅所限，在此简单介绍其中几例以供参考。首先，根据中国《继承法》的规定，公民可以通过立遗嘱指定遗产执行人，在其死后，该遗产执行人即可代替自己进行讨债、偿债、交付遗赠物、分割或者处分遗产等法律行为。(注：参见中国《继承法》第16条第1款。)以上所述遗产执行人的行为在性质上既不是委任也不是代理，而是一种信托。也就是说，在此情形下，以被继承人为委托人，遗嘱执行人为受托人，委托人生前的债权人、受赠人以及继承人为受益人的信托已经成立。其次，在由代理人管理属于下落不明者的财产时，(注：参见中国《民法通则》第21条第1款。)由于各种原因，该代理人不能充分发挥自己的代理责任，不能有效地管理财产，从而致使财产受到损失的情况时有发生。故此，活用信托制度来强化这种财产管理的责任的做法也许会非常有效。另外，部分学者也提出了代替委托代理制度，活用信托制度的主张。(注：江平、周小明：《关于中国信托法制定的若干构想(上)》，《法律广场》第47卷第7号，第47页以下。)此外，在中国广西发生的一个案例中，某单位为募集同事的医疗费而进行公开募捐，在所得捐款结束了捐赠目的，即该同事死亡之后，围绕残余捐款的归属问题，受捐人之父与该单位产生纠纷而引起了诉讼。(注：参见www.northeast.com.cn/shnews，2003年11月6日访问。)此类案例在社会中可以说是层出不穷，但由于现行法律制度，特别是捐赠法的不完善，法院无有力的法律依据作出裁决。笔者认为，如果能活用民事信托的法理(本人认为本案例中特别适合援用公益信托的规定)，进行裁决的方法也许将会更为简便、有效。特别强调的是，利用残余财产的可及性近似解释原则(Cy-presDoctrine)，可将该残余财产用于其他公益目的，(注：中野正俊、张军建：《信托法》，中国方正出版社2004年版，第226页。信托法律网)从而促进社会公益事业的发展。

　　如上所述，在中国同样存在民事信托制度发展的社会环境和法律制度，所以，民事信托制度发展的可能性也是很大的。

　　众所周知，无论是民事信托还是商事信托，无论是私益信托还是公益信托，信托制度对促进社会经济以及公益事业发展的效用都非常大。所以，笔者恳切期盼信托制度能尽早扎根于中国社会，为国民的富裕发挥巨大作用.（注：本文原载《法学》2005年第1期，感谢中野正俊先生对信托法律网的支持！）