蚌埠市城市房屋租赁管理办法

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蚌埠市城市房屋租赁管理办法

安徽省蚌埠市人民政府


蚌 埠 市 人 民 政 府 文 件

蚌政〔2000〕53号

关于印发蚌埠市城市房屋租赁管理办法的通知

各县、区人民政府,市政府各部门、各直属单位:
  《蚌埠市城市房屋租赁管理办法》已经市政府第28次常务会议讨论通过,现印发给你们,请遵照执行。

蚌埠市人民政府
二○○○年十一月九日


蚌埠市城市房屋租赁管理办法

第一章 总  则

  第一条 为了规范城市房屋租赁行为,加强房屋租赁市场管理,维护房屋租赁市场秩序,保障租赁当事人的合法权益,根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房屋租赁管理办法》、《安徽省城市房屋租赁管理办法》、《安徽省城镇公有房屋管理办法》及有关法律、法规和规章,结合本市实际,制定本办法。
  第二条 本规定适用于蚌埠市(含市辖三县)城市规划区国有土地范围内的房屋租赁。
  合法建造的临时建筑物的租赁,按本办法执行。
  第三条 本规定所称房屋租赁,是指房屋所有权人作为出租人将其房屋及其附属设施出租给承租人使用,由承租人向出租人支付租金的行为。
  有下列情形之一的,视同房屋租赁:
  (一)房屋所有权人以提供房屋使用权为条件与他人合作、合伙经营,不参与管理,不承担风险而获取收益的;
  (二)出租房屋内的营业场地、柜台或者橱窗的;
  (三)以其他形式变相出租、转租房屋的。
  第四条 有下列情形之一的房屋不得出租:
  (一)未依法取得房屋所有权证和土地使用权证的;
  (二)产权有争议或者受到限制的;
  (三)共有房屋未取得共有人同意的;
  (四)经鉴定属于危险房屋的;
  (五)属于违法建筑的;
  (六)已抵押,未经抵押权人同意的;
  (七)法律、法规、规章规定禁止出租的其他情形。
  第五条 市、县人民政府房地产主管部门负责本行政区域内的城市房屋租赁管理工作。 
  第六条 公安、工商、土地、税务等行政管理部门,应在各自的职责范围内,协同作好房屋租赁管理工作。
  第七条 房屋租赁应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。
  任何单位或者个人不得利用租赁房屋从事违法犯罪活动,损害社会公共利益。
  第八条 房屋租赁当事人应当如实申报租金,依法纳税,并按规定缴纳房屋租赁手续费。
  第九条 公有住宅用房(包括廉租住房)的租金标准实行政府定价。其他房屋(包括公有住宅用房改为经营用房)的租金标准由租赁双方协商议定。
  第十条 出租人以营利为目的,将以划拨方式取得使用权的国有土地上建造的房屋出租的,应当按照国务院规定将租金中所含土地收益上缴国家,具体办法按《蚌埠市国有土地年度出让金征收管理办法》(蚌政〔1998〕100号)办理。
  第十一条 向已婚育龄流动人口出租房屋的出租人,应当配合出租房屋所在地的乡(镇)人民政府或街道办事处做好已婚育龄流动人口计划生育管理工作。

第二章 租赁备案

  第十二条 房屋租赁实行登记备案制度。
  签订、变更、终止租赁合同,房屋租赁当事人应当在30日内向房屋所在地市、县人民政府房地产主管部门登记备案。
  第十三条 当事人申请登记备案时,应当提交下列材料:
  (一)房屋租赁登记申请书;
  (二)房屋租赁合同;
  (三)房屋所有权证、土地使用证权或者证明房屋产权、使用权合法的其他有效证件;
  (四)租赁双方的身份证或者其他合法有效证件;
  (五)出租共有房屋,须提供其他共有人同意出租的书面证明;
  (六)出租抵押的房屋,须提交抵押权人同意出租的证明;
  (七)出租委托代管的房屋,须提交委托人授权出租的证明;
  (八)房屋转租的,须提交出租人同意转租的证明;
  (九)法律、法规规定的其他材料。
  第十四条 房地产主管部门收到登记备案申请后,应当在10日内进行审查,对符合本办法规定的申请,予以登记备案,颁发《房屋租赁证》;对不符合本办法规定的申请,不予登记备案,并书面答复申请人。房地产主管部门超过登记备案期限不作答复的,视为同意登记备案。
  第十五条 《房屋租赁证》是房屋租赁行为合法有效的凭证。租用房屋从事生产、经营活动的,《房屋租赁证》作为经营场所合法的凭证。
  《房屋租赁证》严禁伪造、涂改、转借、转让,遗失应向原发证机关申请补发。

第三章 出租与承租

  第十六条 房屋租赁应当签订书面合同,约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任以及双方的其他权利和义务。
  出租人和承租人可以参照房屋租赁合同示范文本签订房屋租赁合同。
  第十七条 租赁期间,房屋因买卖、赠与、交换、继承等原因引起所有权转移的,原租赁合同继续有效,法律另有规定或房屋租赁当事人另有约定的除外。
  第十八条 出租人应按照合同的约定向承租人提供房屋,承租人应当按照合同的约定向出租人交付租金。
  第十九条 出租人应按照合同的约定检查、修缮房屋及附属设施,保证房屋安全。因出租人的原因给承租人造成损失的,出租人应当承担赔偿责任。
  第二十条 承租人应当按约定的用途合理使用承租的房屋。因承租人的原因造成房屋或附属设施损坏的,承租人应当负责修复或赔偿损失。
  第二十一条 承租人有下列情形之一的,出租人有权终止合同,并可要求赔偿损失:
  (一)将承租的房屋擅自转租、转让、转借他人或擅自调换使用的;
  (二)将承租的房屋擅自改建、扩建、加层、进行影响房屋安全的装修,或故意损害承租房屋的;
  (三)将承租的房屋擅自改变用途的;
  (四)拖欠租金累计六个月以上的;
  (五)公有住宅无正当理由闲置六个月以上的;
  (六)利用承租的房屋进行违法活动的;
  (七)公有住宅承租人及共同使用人迁离本市的;
  (八)法律、法规、规章规定的其他情形。
  第二十二条 出租人有下列情形之一的,承租人有权要求出租人履行或解除租赁合同,并可要求赔偿损失:
  (一)逾期不提供房屋的;
  (二)擅自提高租金的;
  (三)不按合同的约定维修房屋及附属设施的;
  (四)法律、法规、规章规定及合同约定的其他情形。
  第二十三条 租赁期间出租人转让所出租的房屋,应提前三个月通知承租人,在同等条件下,承租人享有优先购买权。
  第二十四条 租赁期间出租人死亡的,其继承人应当履行原租赁合同;承租人死亡的,与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。
  第二十五条 承租人因生产、生活需要对承租的房屋进行扩建、改建、改变用途或装修的,应事先征得出租人的书面同意,经有关部门批准后实施。
  第二十六条 房屋租赁合同期满,承租人需要继续租用的,应在合同期满前三个月提出,经出租人同意,重新签订租赁合同。
  第二十七条 房屋租赁合同期限未满,承租人单方要求解除合同,经出租人同意,可缴清租金,交回房屋及附属设施,并将《房屋租赁证》交回原登记机关注销。
  未经出租人同意,承租人自行迁出房屋的,出租人有权按合同约定的期限向承租人追偿租金。

第四章 转  租

  第二十八条 房屋转租,是指房屋承租人将承租的房屋再出租的行为。
  第二十九条 租赁期间,征得出租人的同意,承租人可以将承租房屋的部分或全部转租给他人。
  出租人可以从转租中获得利益,利益分配比例由出租人与承租人协商确定。
  第三十条 房屋转租应当签订转租合同,转租合同必须经原出租人书面同意,并按本办法规定办理登记备案。
  第三十一条 转租合同的终止日期不得超过原租赁合同约定的终止日期,但出租人与转租人双方另有约定的除外。
  第三十二条 转租合同生效后,转租人享有并承担转租合同约定的出租人的权利和义务,并应当继续履行原租赁合同约定的承租人的义务,受转租人享有并承担承租人的权利和义务。原出租人与转租人另有约定的除外。
  第三十三条 承租人在租赁期间需要转租直管非住宅房屋的,应当向房屋所在地的房地产管理机构提出书面申请,经市、县房地产主管部门批准后签订转租合同并交纳转租收益金。
  转租收益金的具体征收办法由市房地产主管部门制定。
  第三十四条 承租人在租赁期间转租单位自管非住宅房屋,房屋属单位自筹资金建造的,需经产权单位书面同意并商定收益分配后签订转租合同。房屋属财政投资建造的,需经产权单位书面同意并报同级财政部门批准后签订转租合同。
  第三十五条 转租期间原租赁合同变更、解除或终止的,转租合同随之变更、解除或者终止。

第五章 法律责任

  第三十六条 违反房屋租赁管理法律、法规、规章的规定,有下列行为之一的,由市、县房地产管理部门给予行政处罚:
  (一)将不得出租的房屋出租的,由市、县房地产主管部门责令停止出租,没有违法所得的,处以1000元以下的罚款;有违法所得的,处以违法所得1至2倍的罚款,罚款不超过3万元。
  (二)不按期办理房屋租赁登记备案,领取《房屋租赁证》的,责令限期补办手续,可处以罚款,并及时通知同级税务机关;经税务机关查实,房屋租赁当事人偷税、逃税的,按照税收法律、法规处理。
  (三)伪造、涂改《房屋租赁证》的,注销其证书,并可处以罚款; 
  (四)未征得出租人同意和未办理登记备案手续,擅自转租房屋的,其租赁行为无效,没收违法所得,并可处以罚款;
  (五)擅自转租公房的,收回房屋,有违法所得的,处3万元以下的罚款;没有违法所得的,处1万元以下的罚款。
  第三十七条 当事人对行政处罚不服的,可以申请行政复议或向人民法院提起行政诉讼。逾期不申请行政复议,也不向人民法院起诉 ,又不履行处罚决定的, 由作出处罚决定的机关申请法院强制执行。
  第三十八条 房屋租赁管理人员玩忽职守、徇私舞弊、贪污受贿的,由所在单位或上级主管部门给予行政处分,构成犯罪的,由司法机关依法追究刑事责任。

第六章 附  则

  第三十九条 在本市城市规划区集体所有的土地范围内及规划区外国有土地范围内从事房屋租赁活动,实施对房屋租赁活动的监督管理,参照本办法执行。
  第四十条 本办法由市房地产主管部门负责解释。
  第四十一条 本办法自公布之日起施行。



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贵阳市农林种子生产经营管理暂行办法

贵州省贵阳市人民政府


贵阳市人民政府令第55号


  《贵阳市农林种子生产经营管理暂行办法》已经1998年11月2日市人民政府常务会议讨论通过,现予发布,自公布之日起施行。

                          1998年11月4日
          贵阳市农林种子生产经营管理暂行办法

第一章 总则





  第一条 为加强种子管理工作,维护农作物和林木种子生产者、经营者及使用者的合法权益,保证种子质量,促进农业、林业生产健康发展,根据《中华人民共和国种子管理条例》及有关法规,结合本市实际,制定本办法。


  第二条 本办法所称种子,是指用作播种和繁殖农作物和林木花卉的籽粒、果实和根、茎、苗、芽、食用菌苗种等繁殖或种用材料。


  第三条 凡在本市行政区域内从事种子生产、经营的单位或个人,均须遵守本办法。


  第四条 市蔬菜行政管理部门和市农业行政管理部门分别主管本市蔬菜种子和其他农作物种子工作。
  市林业行政主管部门主管本市林木和花卉种子工作。
  各区、县(市)农作物、林木、花卉种子生产、经营的管理工作由各区、县(市)人民政府指定的部门负责。
  蔬菜、农业和林业行政主管部门可以委托符合法定条件的组织具体实施种子生产、经营的管理工作。


  第五条 各级工商行政管理、技术监督等部门依照各自的职责,协同做好种子的生产、经营管理工作。


  第六条 本市实行种子生产、经营许可制度。凡从事种子生产、经营的单位或个人必须持证进行生产、经营活动。


  第七条 生产、经营商品种子应当签订书面合同,并使用国家规定的统一合同文本。
  蔬菜、农业、林业行政主管部门和工商行政管理部门依法加强对生产、经营商品种子合同的监督管理,跟踪监督合同的履行。

第二章 种子生产





  第八条 从事种子生产的单位或个人,应当在播种前一个月持有关证明分别向蔬菜、农业、林业行政主管部门申请办理《种子生产许可证》。
  蔬菜《种子生产许可证》由市蔬菜行政主管部门核发,其他农作物和林木、花卉《种子生产许可证》分别由生产所在地农业、林业行政主管部门按照规定的权限审查、核发。


  第九条 《种子生产许可证》应当载明生产地点、作物种类、品种、面积、有效期。
  一年生植物的《种子生产许可证》有效期为种子的一个生产周期,多年生植物的《种子生产许可证》实行年检制度,有效期由发证机关决定,但不得超过该植物的生长期。
  禁止伪造、涂改、转让、出租、出借、出卖《种子生产许可证》。任何单位、个人不得无证或超范围、超规模生产商品种子。


  第十条 从事种子生产的单位或个人领取《种子生产许可证》必须具备下列条件:
  (一)具备繁殖种子的隔离、栽培条件,具有无检疫性病虫害的种子生产基地;
  (二)有相应的专业种子生产、检验技术人员;
  (三)所生产的种子是审定通过的品种,杂交种亲本种子除外;
  (四)对所生产的种子能提供可靠的田间检验结果;
  (五)法律法规定的其他条件。
  林木种子生产除应具备上述条件外,还应当同时具备由省级以上林业行政主管部门或其指定的单位确认的林木种子生产基地或采种林分。


  第十一条 在林木种子生产基地内采种的,由基地经营管理者组织进行;在林木种子生产基地外采种的,应当遵守当地县级林业行政主管部门规定的采摘期。
  禁止抢采掠青、损坏母树和在劣质林内采种。


  第十二条 生产种子的单位或个人,必须严格执行种子生产技术规程和种苗产地检疫规程。生产的种子必须达到国家或省规定的等级标准。
  商品种子生产应当建立生产档案,并接受县级以上蔬菜、农业、林业行政主管部门的监督检查。


  第十三条 预约生产种子的,应当签订《种子预约生产合同》。向本市以外地区预约生产杂交玉米、杂交水稻种子、蔬菜种子,签订《种子预约生产合同》后,应经供种方所在地县级以上农林行政主管部门审核。

第三章 种子经营





  第十四条 种子经营者应当持有关证明文件分别向蔬菜、农业或林业行政主管部门申请办理《种子经营许可证》,凭证向工商行政管理部门申请办理《营业执照》。
  蔬菜《种子经营许可证》由市蔬菜行政主管部门核发,其他农作物《种子经营许可证》和林木、花卉《种子经营许可证》分别由经营所在地的农业、林业行政主管部门按照规定的权限审查、核发。
  禁止伪造、涂改、转让、出租、出借、出卖《种子经营许可证》。


  第十五条 《种子经营许可证》实行年检制度。未经年检的,其《种子经营许可证》自行失效。


  第十六条 种子经营者应当具备下列条件:
  (一)具有对所经营种子能正确识别种类,鉴定质量和掌握种子贮藏技术的保管人员;
  (二)具有与经营种类、数量相适应的营业场所、加工、包装、贮藏保管设施和检验种子质量的仪器设备;
  (三)具有与经营种子种类和数量相适应的资金及独立承担民事责任的能力;
  (四)法律法规规定的其他条件。


  第十七条 经营的种子应当附有有关部门签证的《种子质量合格证》。


  第十八条 销售的种子应当加工、分级、包装,未经加工、分级、包装的种子原则上不得销售。大包装或进口种子可以分装,分装单位应当对种子质量负责。


  第十九条 销售的种子应当附有标签和种子说明书,标明作物种类、产地、生产日期、品种名称、品种特征特性(栽培要点)、适用范围、净含量、质量、检验日期、保质期、加工销售单位等事项。标签标注的内容应当与包装内的种子相符。没有标签的种子不得销售。
  经营进口种子的,应当附有中文标签。其内容应当符合我国法律、法规规定。


  第二十条 乡镇农技站(或农技服务组织)在取得经营农作物常规品种的《种子经营许可证》和《营业执照》后,可以接受有经营权单位的委托,开展主要农作物杂交种子代销业务,但必须纳入市农业行政主管部门供种计划,并与委托代销的单位签订载明双方权利、义务的代销协议书或合同,在本乡镇开展代销业务。

第四章 种子质量监督





  第二十一条 种子质量检验机构应当具备相应的检测条件和能力,经省级以上农业、林业行政主管部门考核合格后,方可承担种子质量监督、检验工作。


  第二十二条 市蔬菜、农业、林业行政主管部门,可以派员对种子生产、加工、运输和销售等场所进行检查,查验有关材料。检查应在当事人在场或二人以上见证时进行。
  种子执法人员依法执行公务时,应当出示证件并佩带标志。有关单位和个人不得拒绝、阻碍其执行公务。


  第二十三条 禁止生产、经营假种子。本办法所称的假种子是指以非种子冒充种子或者以此种种子冒充他种种子。


  第二十四条 禁止生产、经营下列劣质种子:
  (一)超过保质期的;
  (二)质量低于国家规定种用最低标准的;
  (三)因变质不能种用的;
  (四)有害混杂种子比率超过国家规定的。


  第二十五条 种子经营者对经销的每批(次)籽粒种子,应取样封存,保留样品,以备复检和仲裁时使用。封存的样品保存到该批种子用于生产收获之后。


  第二十六条 由于不可抗力的原因,为保证生产用种需要,使用低于国家或者地方质量标准的农作物种子的,必须经用种地县级以上人民政府批准;使用达不到国家或地方质量标准的林木种子的,必须经省级林业行政主管部门批准。
  种子销售单位在供应根据前款规定的种子时,应当用二号黑体字在标签上注明,并说明种子实际质量,作好生产指导工作。


  第二十七条 种子生产、经营者和管理人员应当严格遵守国家植物检疫法律法规规定,防止危险性病虫杂草蔓延。

第五章 罚则





  第二十八条 违反本办法规定,按照本办法第四条所定的职责分工,由市蔬菜行政主管部门或农业、林业行政主管部门予以处罚。


  第二十九条 违反本办法第八条规定的,处以500元以上1000元以下的罚款,并可以依据《中华人民共和国种子管理条例》的规定责令停止生产,没收违法所得。


  第三十条 违反本办法第十条规定,生产未经审定的种子,处500元以上1000元以下罚款,并可以依据《中华人民共和国种子管理条例》的规定,没收种子和违法所得。给使用者造成损失的,承担赔偿责任,包括赔偿直接损失和可得利益损失。


  第三十一条 违反本办法第十一条规定的,由林业行政主管部门处违法所得三倍以下的罚款,并可以依据《中华人民共和国种子管理条例》的规定责令停止采种,赔偿损失、没收种子。


  第三十二条 违反本办法第九条第三款、第十四条第三款规定的,处以500元以上5000元以下的罚款,并可以依据《中华人民共和国种子管理条例》的规定,提请工商行政管理部门依法责令停止经营、没收违法所得。


  第三十三条 违反本办法第十二条、第十八条规定的,责令改正,并可以处以500元以上1000元以下的罚款。


  第三十四条 违反本办法第十七条、第十九条、第二十三条、第二十四条规定的,处以违法所得三倍以下的罚款;没有违法所得的,处10000元以下罚款,并可以依据《中华人民共和国种子管理条例》的规定制止其经营活动,扣押种子;给使用者造成经济损失的,工商行政管理部门可以责令赔偿直接损失和可得利益的损失。


  第三十五条 农、林种子生产、经营管理部门的工作人员玩忽职守、徇私舞弊、滥用职权的,由其主管部门给予行政处分。构成犯罪的,依法追究刑事责任。


  第三十六条 当事人对行政处罚决定不服的,可以依法申请行政复议,对复议决定不服的,可以依法向人民法院起诉;期满不起诉又不履行的,由作出处罚决定的机关申请人民法院强制执行。

第六章 附则




  第三十七条 本办法自公布之日起施行。

法院对因双方无争议而不作合法性审查的经济合同不应使用“合法有效”一词

(曲宇辉)


许多民事诉讼中,诉争双方对已经签订的经济合同本身并无争议,而是在履行合同时对有关事项发生诉争。一些法院在审理此类案件时,往往因此不对经济合同作合法性审查,但在判决书中却载明合同“合法有效”。本人认为这种写法不妥。法院对不作合法性审查的经济合同,不应使用“合法有效”的词语,而应使用“合同成立”的中性词语。
1、经济合同是否“合法有效”,不在于双方有无争议,而在于该经济合同是否符合法律法规。无争议的经济合同不一定“合法有效”,有争议的经济合同也不一定是违法合同。
2、经济合同违反法律法规的查处部门往往是行政机关,如果法院对经济合同不作合法性审查而使用“合法有效”词语,会给行政机关的行政执法工作造成不必要的法律障碍。虽然一些法律工作者认为,法院只是对民事关系作了裁判,且司法行为和行政行为是两种不同的行为,行政机关对违反法律法规的行为仍然有行政处罚权,但对已经法院在判决书中载明“合法有效”的合同,再由行政机关在行政执法中确认为违法合同,在实际工作是难以操作的。因为我国的司法权优于行政权。
3、一些法院对类似案件虽不使用“合法有效”一词,但却载明合同“不违反法律法规的禁止性规定”,同样是不妥的。“不违反法律法规的禁止性规定”的潜台词就是“合法有效”,同样会给行政机关的行政执法工作造成法律障碍。
两点建议:
1、《中华人民共和国合同法》规定,订立、履行合同,应遵守法律、行政法规。因此,法院在审理案件中,有责任对该经济合同是否符合法律法规进行审查,不能因双方无争议而放弃审查责任,更不能在不作合法性审查的情况下轻易使用“合法有效”、“不违反法律法规的禁止性规定”等词语。审判人员对行政法规等规定不清楚的,可以向行政机关咨询,也可以按照“人民陪审员”制度,请有关行政机关工作人员担任陪审员。
2、如果法院从提高审判效率的角度而对双方无争议的经济合同不作合法性审查,应当在判决书中载明“因诉争双方对已经签订的经济合同本身无争议,故本院未作合法性审查”。这种表述方法,由于未对经济合同是否合法作出判定,如果该经济合同违反法律法规,则行政机关可以继续调查处理。如果该经济合同不违反法律法规,则自然“合法有效”。