岳阳市人民政府办公室关于印发岳阳市物业管理办法的通知
湖南省岳阳市人民政府办公室
岳阳市人民政府办公室关于印发岳阳市物业管理办法的通知（岳政办发[2012]27号）
各县、市、区人民政府，岳阳经济技术开发区、城陵矶临港产业新区、南湖风景区、屈原管理区，市直各单位，中央、省属驻岳各单位：
《岳阳市物业管理办法》已经2012年9月24日市人民政府第74次常务会议讨论通过，现印发给你们，请认真遵照执行。
二○一二年十月二十九日
岳阳市物业管理办法
第一章 总 则
第一条 为规范物业管理,维护业主和物业服务企业的合法权益，促进和谐社区建设，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》(国务院令〔2007〕第504号)等有关法律、法规，结合本市实际，制定本办法。
第二条 本市行政区域内的物业服务、管理及其相关活动，均适用本办法。
第三条 物业管理应当实行业主自治与专业服务、社区管理相结合的原则。提倡业主通过市场竞争机制选择物业服务企业。
第四条 市房地产管理局是本市物业服务行政主管部门，负责全市物业服务活动的监管。岳阳市物业管理办公室(以下简称市物业办)承担全市物业服务活动的具体监管工作。
各县、市、区房地产行政主管部门，承担本辖区内物业服务活动的监管工作。
街道办事处(乡镇人民政府)、社区居委会(村委会)要将物业服务纳入社区管理的工作范畴，负责物业管理小区的治安稳定、社会保障、城市管理和创建、计划生育等社会性事务管理;对辖区内物业小区业主(业主代表)大会、业主委员会的成立及活动进行指导、组织和监督;协调处理物业服务与社区管理、社区服务的关系和物业服务纠纷。
各级住建、规划、公安、城管、人社、工商、质监、税务、物价、消防、环保、环卫、园林绿化、供水、供电、供气等相关部门应按照各自职责，做好与物业管理活动有关的工作。
第五条 物业服务行业组织应当充分发挥服务、沟通作用，完善物业服务行业自律制度，协助主管部门做好物业服务企业及其从业人员信用信息工作。鼓励物业服务企业加入物业服务行业组织。
第二章 物业管理区域与前期物业管理
第一节 物业管理区域
第六条 划分物业管理区域，应当以建设用地规划许可证确定的红线图范围为基础，考虑物业的共用设施设备、建筑物规模等因素，遵循方便生活和工作，有利于社区建设和管理，降低管理成本，提高服务水平的原则划定。
第七条 对物业管理区域划定有争议、业主共同决定对物业管理区域进行分立或合并的，由物业所在地的街道办事处(乡镇人民政府)会同当地房地产行政主管部门等相关单位进行审查，确需调整的，予以确认并公告。
第八条 建立物业管理区域备案制度。
新建物业出售前，由建设单位向物业所在地的房地产行政主管部门备案，物业管理区域应在商品房买卖合同中载明。
已经实施物业管理的，由物业服务企业向物业所在地的房地产行政主管部门备案。
单位聘请人员进行物业服务的，由单位向物业所在地的房地产行政主管部门备案。
第二节 配套建筑及设施设备
第九条 新建小区，建设单位应当配建物业管理用房、业主委员会办公用房以及其他公共用房，并在房屋买卖合同中明确物业管理用房的具体位置。物业管理用房的配置应当符合下列规定：
(一)物业管理用房由建设单位无偿提供，其面积不计入分摊公用建筑面积，其所有权依法属于全体业主，专用于物业管理服务工作，不得挪作他用，不得买卖和抵押。
(二)物业管理用房建筑面积按照建设工程项目总建筑面积的3‰至5‰配置，最少不低于100平方米;分期开发建设的，建设单位按不少于先期开发建设的物业建筑面积5‰的比例配置。
(三)物业管理用房应当为地面以上、计算产权面积、编有房号、经普通装修、具备水、电、采光、通风等正常使用功能可直接使用的房屋;物业管理区域内配置了通迅、有线电视、网络宽带等设施的，应预留可正常使用的端口;没有配置电梯的，物业管理用房所在楼层不得高于第4层。
第十条 建设单位在交付物业前，应当对物业管理用房、共用部位、共用设施设备及相关场地配置单独立户的水电气等计量器具。
物业管理区域内二次供水、电梯、公共照明、园林景观等生活性用水、用电、用气，供水、供电、供气等单位应当按照价格主管部门规定的标准收费。
第十一条 物业管理区域内规划作为停放汽车的车位、车库应当以出售、附赠或者出租等方式优先处分给业主，不得出售、赠予给业主以外的单位和个人。在满足业主需要后，建设单位可将车位、车库出租给业主以外的单位和个人，其每次租赁合同期限最长不得超过6个月。出租的车位、车库应当向全体业主公示，租赁合同应当报送物业服务企业备案，业主及业主委员会有权查询。
利用业主共有的道路或者其他场地作为停放汽车的车位，属于全体业主共有，开发建设单位不得出售、附赠或者出租。
第十二条 城乡规划、住建管理部门在进行住宅建设工程规划审批和设计审查时，应当就小区物业管理用房等配套建筑及公共设施设备的配置征求同级房地产行政主管部门的意见。
第三节 前期物业管理与物业交接
第十三条 分期开发的物业划定为一个物业管理区域的，应当由同一物业服务企业提供物业服务。
建设单位承担前期物业服务责任。
第十四条 建设单位应当在房屋预(销)售前通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。
有下列情形之一，经物业所在地县级以上房地产行政主管部门批准可以采取协议方式选聘物业服务企业：
(一)投标人少于3人。
(二)多层物业总建筑面积少于3万平方米，或者单栋高层物业总建筑面积少于1万平方米，或者多层、高层混合物业总建筑面积少于2万平方米。
第十五条 招标人应当自确定中标人之日起15日内，向物业所在地房地产行政主管部门备案。备案资料应当包括开标评标过程、确定中标人的方式及理由、评标委员会的评标报告、中标人的投标文件等资料。委托代理招标的，还应当附招标代理委托合同。
县级以上房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理招投标活动的监督管理。
第十六条 建设单位在预(销)售物业时，应公示前期物业管理服务合同和业主临时管理规约。建设单位与物业买受人签订的房屋买卖合同，应当附有前期物业服务合同，并明确物业管理区域内属于全体业主共有的配套建筑、物业管理用房位置及公共设施设备。
前期物业服务合同应当对物业服务内容、服务标准、收费标准、收费方式及收费起始时间、合同终止情形等内容进行约定;应当包含物业承接查验内容;涉及物业买受人共同利益的，其约定应当一致。
建设单位出售物业时，不得承诺或者约定减免物业服务费用。本办法生效前建设单位已经承诺或者约定减免的物业服务费用的，由建设单位承担。
第十七条 建设单位在申请办理商品房预售许可证或者商品房现售备案前，应当将前期物业服务合同、业主临时管理规约等资料报房地产行政主管部门备案。
第十八条 新建小区实行物业管理专项验收。建设单位应当严格按照规划设计要求和宣传推荐承诺建设配套设施，应向物业所在地县级以上房地产行政主管部门申请物业管理专项验收，小区经验收合格后方可交付使用。
第十九条 新建小区具备以下条件后，可申请物业管理专项验收：
(一)建设工程竣工验收合格，取得规划、消防、环保等主管部门出具的认可或者准许使用文件，并经建设行政主管部门备案。
(二)供水、排水、供电、供气、供热、通信、公共照明、有线电视等市政公用设施设备按规划设计要求建成，供水、供电、供气、供热达到向终端用户计量和收费的条件。
(三)教育、邮政、医疗卫生、文化体育、环卫、社区服务等公共服务设施已按规划设计要求建成。
(四)道路、绿地和物业管理用房等公共配套设施按规划设计要求建成，并满足使用功能要求。
(五)电梯、二次供水、高压供电、消防设施、压力容器、电子监控系统等公共设施设备取得使用合格证书。
(六)物业使用、维护和管理的相关技术资料完整齐全。
(七)法律、法规规定的其他条件。
第二十条 建设单位在物业管理专项验收合格后且在小区交付使用15日前应当与选聘的物业服务企业完成物业共用部位、公共设施设备的承接查验工作。
第二十一条 分期开发建设的物业项目，可以根据开发进度，对符合交付使用条件的物业分期承接查验。建设单位与物业服务企业应当在承接最后一期物业时，办理物业项目整体交接手续。
物业承接查验费用的承担，由建设单位和物业服务企业在前期物业服务合同中约定。没有约定或者约定不明确的，由建设单位承担。
第二十二条 物业服务企业应当自物业承接查验后30日内，持下列文件向物业所在地的房地产行政主管部门办理备案手续：
(一)前期物业服务合同。
(二)业主临时管理规约。
(三)物业承接查验协议。
(四)建设单位移交资料清单。
(五)查验记录。
(六)交接记录。
(七)其他承接查验有关文件。
建设单位和物业服务企业应当将物业承接查验备案情况书面告知业主。
第三章 业主、业主大会及业主委员会
第一节 业 主
第二十三条 依法取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为业主。
业主按照法律法规、管理规约和物业服务合同的约定，有参加物业管理活动的权利，并有合理使用物业、维护公共利益的义务。业主不得以放弃权利为由不履行义务。
第二十四条 根据业主(业主代表)大会议事规则规定或者物业管理区域内全体业主共同决定，业主可以以幢、单元、楼层为单位共同决定本单位范围内的物业管理具体事项。
第二节 业主(业主代表)大会
第二十五条 一个物业管理区域成立一个业主大会，由物业管理区域内全体业主组成。业主人数在1000人(含1000人)以上的，可以按比例推选业主代表，组成业主代表大会。
第二十六条 物业管理区域内已交付使用的专有部分建筑面积达到建筑物总面积的50%或者首次交付使用的物业已满两年且交付使用的专有部分建筑面积达到建筑物总面积40%以上的，建设单位应当及时书面报告物业所在地的房地产行政主管部门和街道办事处(乡镇人民政府)，并报送筹备首次业主(业主代表)大会会议所需资料。
占业主总人数20%以上的业主可以联名向房地产行政主管部门和街道办事处(乡镇人民政府)提出设立业主(业主代表)大会的书面申请。
街道办事处(乡镇人民政府)应当在收到书面申请之日起60日内组织业主成立首次业主(业主代表)大会筹备组(以下简称筹备组)，筹备召开首次业主(业主代表)大会会议。
第二十七条 筹备组由业主代表和街道办事处(乡镇人民政府)、建设单位代表组成，其中业主代表所占比例不得低于筹备组总人数的三分之二。筹备组组长由街道办事处(乡镇人民政府)代表担任。
筹备组应当自成立之日起7日内以书面形式在物业管理区域内公告其成员名单和工作职责。
第二十八条 筹备组应当自成立之日起90日内按相关规定组织召开首次业主(业主代表)大会会议。自业主(业主代表)大会依法成立之日起，筹备组自行解散。
召开首次业主(业主代表)大会会议所需的宣传、文印资料等经费由建设单位承担。
第二十九条 业主(业主代表)大会选举产生业主委员会。业主委员会应当自选举产生之日起30日内，持以下材料向物业所在地街道办事处(乡镇人民政府)和县级以上房地产行政主管部门备案：
(一)筹备组出具的由组长签字的业主(业主代表)大会成立情况的报告。
(二)业主(业主代表)大会决议。
(三)管理规约、业主(业主代表)大会议事规则。
(四)业主(业主代表)大会选举业主委员会情况和业主委员会委员名单。
材料齐全的，应当当场予以备案，同时街道办事处(乡镇人民政府)应将有关情况书面通报物业所在地公安派出所、社区居委会(村委会)。
第三十条 第二十九条第(二)、(三)、(四)项内容发生变更时，应当在30日内办理备案手续。
第三十一条 业主(业主代表)大会职责：
(一)制定、修改业主(业主代表)大会议事规则和管理规约。
(二)选举业主委员会或更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作。
(三)选聘、解聘物业服务企业，授权业主委员会与物业服务企业签订、变更或解除物业管理服务合同。
(四)制定、修改、审议物业管理区域内公共设施设备的使用，公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度。
(五)审定物业专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施。
(六)改建、重建建筑物及其附属设施。
(七)涉及业主共有和共同管理权力的其他重大事项。
第三十二条 业主(业主代表)大会会议分为定期会议和临时会议，由业主委员会组织召开。有下列情形之一的，业主委员会应当及时组织召开业主(业主代表)大会临时会议：
(一)经专有部分占建筑物总面积20%以上且占总人数20%以上业主提议的。
(二)发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的。
(三)业主(业主代表)大会议事规则或者管理规约规定的其他情况。
业主委员会不依法或者不依约履行组织召开业主(业主代表)大会会议职责的，县、市、区房地产行政主管部门应当责令其在30日内召开;逾期仍不组织召开的，街道办事处(乡镇人民政府)应当会同县、市、区房地产行政主管部门在30日内组织业主召开业主(业主代表)大会会议。
第三十三条 业主(业主代表)大会会议可以采用集体讨论或书面征求意见的方式进行。采用书面征求意见的方式时，应当将征求意见书送达每一位业主;无法送达的，应当在物业管理区域内公告;业主在规定期限内未反馈意见的，视为弃权。
业主委托代理人参加业主大会会议应当出具书面委托书，明确委托权限、期限和内容。
业主(业主代表)大会会议决定本办法第三十一条第(五)项和第(六)项规定的事项的，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意;决定本办法第三十一条规定的其他事项的，应当经专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数过半数的业主同意。
第三节 业主委员会
第三十四条 业主委员会是业主(业主代表)大会的执行机构，执行业主(业主代表)大会决定的事项，由业主(业主代表)大会选举产生，向业主(业主代表)大会负责并报告工作，受业主、业主(业主代表)大会监督，业主委员会实行任期制，每届任期不超过5年，可连选连任。业主委员会委员具有同等表决权。
业主委员会委员一般由5人至11人单数组成。分期开发的物业达到首次业主(业主代表)大会会议召开条件时，一般选举5名业主作为业主委员会成员，以后各期交付使用时，按照业主(业主代表)大会议事规则的规定增选成员。
第三十五条 业主委员会委员从全体业主中选举产生。无正当稳定收入、不执行业主(业主代表)大会决议、违反管理规约不履行业主义务以及不按物业服务合同缴纳物业服务费用的，不具备业主委员会委员资格。
选举业主委员会委员时，可以按照委员人数的40%配备候补委员。业主委员会委员缺员时，由候补委员递补。候补委员全部递补为委员后仍有缺员的，应当召开业主(业主代表)大会会议补选。
有下列情形之一的，业主委员会委员资格终止：
(一)任职期限届满或者书面提出辞职的。
(二)房屋权属变更，不再为该物业管理区域内业主的。
(三)完全丧失民事行为能力或无法正常履行职责的。
(四)业主(业主代表)大会议事规则规定的其他情形。
业主委员会委员应当在资格终止之日起3日内向本届业主委员会移交由其保管的印章、相关财物和档案资料。拒不移交的，街道办事处(乡镇人民政府)应当责令其移交，物业所在地公安机关应当予以协助。
第三十六条 业主委员会讨论、决定物业管理公共事项，应当召开委员会会议，并于会议召开3日前在物业管理区域内以书面形式公告会议议程，听取业主的意见和建议。业主委员会的决定，应当经全体委员半数以上签字同意。
业主委员会应当将业主(业主代表)大会、业主委员会的决定在作出之日起3日内以书面形式在物业管理区域内予以公告。
第三十七条 业主委员会任期届满30日前，应当召开业主(业主代表)大会会议进行换届选举。
业主委员会任期届满仍未进行换届选举的，县、市、区房地产行政主管部门应当责令其在30日内改正;逾期不改正的，街道办事处(乡镇人民政府)应当会同县、市、区房地产行政主管部门、社区居委员(村委会)在30日内组织召开业主(业主代表)大会会议进行换届选举。
新一届业主委员会成立后10日内，前业主委员会委员应当在街道办事处(乡镇人民政府)监督下完成交接工作。
第三十八条 业主(业主代表)大会和业主委员会工作经费由全体业主承担，不得在物业服务费中列支，经费筹集、管理和使用的具体办法，由业主(业主代表)大会议事规则规定。业主(业主代表)大会和业主委员会工作经费的使用情况应该定期在物业管理区域内公告，接受业主的监督和咨询。
第三十九条 物业管理联席会议由街道办事处(乡镇人民政府)、社区居委会(村委会)和县、市、区房地产行政主管部门、相关物业管理区域的业主委员会、物业服务企业以及公安派出所、相关行政部门各方代表组成。主要协调业主委员会不依法履行职责和换届过程中出现的问题;相邻小区之间和与专业运营单位之间出现的问题;物业服务合同履行、变更交接物业服务企业等物业管理纠纷。联席会议由街道办事处(乡镇人民政府)负责召集，所作出的决定相关各方应共同遵守。
第四章 物业服务
第四十条 物业服务企业应当按照国家规定在资质等级许可范围内承接物业服务业务。未取得物业服务资质证书的，不得从事物业服务业务。
从事物业管理的人员应当按照国家规定，取得职业资格证书。
第四十一条 市房地产行政主管部门应当建立物业行业信用信息系统，对物业服务企业、注册物业管理师、项目经理人等物业从业人员实行动态监督管理。
物业服务企业应当向市物业办定期报送信用档案信息、统计报表等相关资料。
第四十二条 建立物业服务项目经理人制度。
物业服务项目主要负责人为项目经理人。
第四十三条 物业服务合同由业主委员会与业主(业主代表)大会选聘的物业服务企业签订。合同中的下列内容应当事先提交业主(业主代表)大会会议表决通过，但业主(业主代表)大会已授权业主委员会决定的除外：
(一)物业服务事项。
(二)物业服务质量及服务费用。
(三)物业管理区域内公共秩序维护事项。
(四)合同期限。
(五)违约责任。
物业服务企业可以将物业服务合同中的专项服务事项委托给专业性服务企业，但不得将物业服务合同约定的全部事项一并委托给他人。
第四十四条 物业服务企业应当自物业服务合同签订之日起15日内将物业服务合同报物业所在地县级以上房地产行政主管部门备案，并将备案材料抄送物业所在地街道办事处(乡镇人民政府)。
第四十五条 物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点,分别实行政府指导价和市场调节价。
住宅的公共性服务、车辆停放服务和装修服务收费，实行政府指导价。
政府指导价由物价主管部门会同房地产行政主管部门确定，并定期调整和公布。
物业服务企业可以根据业主的委托提供服务合同约定以外的服务项目，服务费用由双方按市场价格约定。
第四十六条 物业服务企业在实施收费前，应当按照价格主管部门规定，在其服务区域内的显著位置或收费地点，采取公示栏、公示牌、收费表、收费清单、收费手册、多媒体终端查询等方式实行明码标价。
房地产行政主管部门和价格主管部门要加强对物业服务企业服务标准的监督。对服务标准与收费标准不相符的，应责令整改;对整改不到位的，应降低其收费标准。
第四十七条 物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业运营单位应当向终端用户收取相关费用(终端用户指接受供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等服务的最终分户业主或使用人)。
物业服务企业受相关单位委托代收前款费用的，应与委托人协商代收佣金，不得向业主收取手续费等额外费用，并应当向业主出具专业运营单位的发票。
第四十八条 业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费，业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费的，从其约定，业主负连带交纳责任。
业主转让物业时，产权转移之前的物业服务费用，由物业出让人承担;产权转移之后的物业服务费用，由物业受让人承担。物业受让人在产权转移时应向物业服务企业了解物业服务合同、管理规约等情况，并督促原业主结清相关物业服务费用。
业主、物业使用人未按照物业管理服务合同交纳物业服务费的，物业服务企业可按物业服务合同的约定加收违约金，但违约金最高额不超过欠费金额。
业主委员会应当督促不交纳物业服务费的业主限期交纳物业服务费。
第四十九条 物业已满足交付使用条件但尚未出售、出租，或者因建设单位原因未按时交付业主的，物业服务费由建设单位全额承担。
物业交付后的物业服务费用由业主承担。
物业交付是指业主收到物业交付书面通知并办理完验房交接手续。业主收到物业交付通知书后 30日内无正当理由不办理验房交接手续的，视为交付。
第五十条 物业服务合同期限届满90日前，业主委员会应当组织召开业主(业主代表)大会，决定续聘或新聘物业服务企业，并将决定书面告知物业服务企业;
业主(业主代表)大会决定续聘的，业主委员会应当在物业服务合同期限届满30日前与物业服务企业续签物业服务合同;业主(业主代表)大会决定选聘新的物业服务企业的，原物业服务企业应当在物业服务合同终止之日起15日内退出物业管理区域，并在业主委员会的监督下与新选聘的物业服务企业办理好交接手续。
物业服务企业决定不再续签物业服务合同的，应当在物业服务合同期限届满90日前书面告知业主委员会;没有业主委员会的，应当在合同期限届满90日前在物业管理区域内公示，并书面告知物业所在地街道办事处(乡镇人民政府)。
第五十一条 物业服务合同期限届满，业主(业主代表)大会没有作出新聘或者续聘决定，物业服务企业按照原合同继续提供服务的，原合同权利义务延续。在合同权利义务延续期间，任何一方提出终止合同的，应当提前90日告知对方。
第五章 物业使用与维护
第一节 物业使用
第五十二条 业主或者物业使用人使用物业应当遵守法律法规和管理规约，物业管理区域内禁止下列行为：
(一)损坏房屋承重结构、主体结构，破坏房屋外貌，将不具备防水条件的房间或者阳台改为卫生间、厨房。
(二)擅自改变房屋使用性质，占用、损坏共用部位、公共场地、共用设施设备或者擅自移动房屋共用设施设备。
(三)违章搭建建筑物、构筑物。
(四)随意倾倒垃圾、杂物。
(五)堆放易燃、易爆、剧毒、放射性物品，排放有毒、有害物质或者制造超过规定标准的噪声。
(六)占用消防通道。
(七)赌博、利用迷信活动危害社会、饲养动物干扰他人正常生活。
(八)有关法律、法规、规章和管理规约禁止的其他行为。
违反前款规定的，其他业主、业主委员会、物业服务企业有权予以制止。制止无效的，物业服务企业、业主委员会及有利害关系的业主应当及时报告房地产、规划、城管、环保、消防、公安等有关管理部门。有关管理部门在接到报告后，应当依法予以制止或者处理。
第五十三条 物业管理区域内按照规划建设的配套建筑及设施设备，不得擅自改变使用性质，因特殊情况需要改变使用性质的，应当遵守有关法律、法规、规章以及管理规约的规定，并经业主(业主代表)大会及有利害关系的业主同意，依法办理相关手续。
第五十四条 任何单位或者个人不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路或者公共场地。供水、供电、供气等运营单位因维修养护等需要临时占用、挖掘道路或公共场地的，应首先通知业主委员会和物业服务企业，征得同意并办理相关手续后方可施工;因发生水、电、气事故，确需紧急抢修的，供水、供电、供气等运营单位可先行抢修，完工后应及时恢复原状，造成损失的应予赔偿。
第五十五条 在不影响通行、消防和安全的前提下，确需经常占用道路或者公共场地停放机动车辆的，应当征得业主(业主代表)大会的同意，并按规定交纳场地占用费。对车辆停放有保管要求的，由车主或者车辆使用人与物业服务企业另行签订特约保管合同。
第二节 物业维护
第五十六条 建设单位应当建立健全物业售后维修服务体系，按照国家和省有关规定及合同约定，承担物业的保修责任。
建设单位可以将物业保修的有关事宜以书面形式委托物业服务企业承担。
物业保修期届满后，业主专有部分的管理、养护、维修由其自行负责，相邻业主应当提供便利。业主对其专有部分进行管理、养护、维修时，应当尽量避免对相邻和共用物业造成损害;造成损害的，应当予以赔偿。
第五十七条 通过物业管理区域的城市道路及其绿化和市政公共设施的维护，由市政、园林部门负责;通过物业管理区域的市政公共道路的清扫保洁，由环卫部门负责;物业服务企业收集到垃圾中转站的生活垃圾的清运，由环卫部门负责;供水、供电、供气、供热等专业运营单位应当承担分户计量表和分户计量表前(包括变电、二次供水、换热、燃气调压)等设施设备及相关管线和计量装置的维修养护责任。
第五十八条 物业专项维修资金的交存、使用、管理和监督按有关规定执行。
第六章 法律责任
第五十九条 违反本办法规定的，依照《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》(国务院令第504号)等有关法律、法规处理。
第七章 附 则
第六十条 业主自行管理物业的，参照本办法的有关规定执行。
第六十一条 本办法自发布之日起施行。
关于印发嘉兴市粮食流通管理暂行办法的通知
浙江省嘉兴市人民政府
关于印发嘉兴市粮食流通管理暂行办法的通知
嘉政发〔2010〕3号
各县（市、区）人民政府，市政府各部门、直属各单位：
《嘉兴市粮食流通管理暂行办法》已经六届市政府第40次常务会议讨论通过，现印发给你们，请认真贯彻执行。
嘉兴市人民政府
二○一○年一月五日
嘉兴市粮食流通管理暂行办法
第一章 总 则
第一条 为加强我市粮食流通管理，促进粮食生产和流通，维护粮食市场秩序稳定，维护粮食生产者、经营者和消费者的合法权益，根据《粮食流通管理条例》、《粮食流通监督检查暂行办法》、《粮食质量监管实施办法（试行）》、《浙江省实施〈粮食流通管理条例〉办法》和国家有关法律、法规及政策，结合我市实际，制定本办法。
第二条 本市区域内从事粮食收购、销售、储存、运输、加工、进出口等经营活动（以下简称粮食经营活动），以及相关的监督管理活动，应当遵守本办法。
前 款所称粮食，是指小麦、稻谷、玉米、杂粮及其成品粮。
第三条 政府鼓励符合本办法规定条件的各种所有制经济主体从事粮食经营活动。严禁以非法手段阻碍粮食自由流通。国有粮食购销企业应当转变经营机制，提高市场竞争能力，在粮食流通中发挥主渠道作用，带头执行国家粮食政策。
第四条 市发展改革委及市粮食局负责全市粮食的总量平衡、宏观调控以及粮食流通的中长期规划；市粮食局负责全市粮食流通的行政管理、行业指导，监督有关粮食流通的法律、法规、政策及各项规章制度的执行。
市工商、财政、质量技监、卫生、价格等部门在各自的职责范围内负责与粮食流通管理有关的工作。
各县（市）人民政府按照粮食安全行政首长负责制的要求，对本行政区域内的粮食安全负全面责任。
南湖、秀洲行政区域内的粮食流通管理工作，由市粮食局负责，两区应明确相关部门予以配合。
第五条 全市各级粮食行政管理部门应对粮食流通行业的有关从业人员进行必要的法律法规、政策和业务培训。认真受理粮食流通行业经营者和从业人员的有关咨询和投诉，并为他们提供必要的服务，帮助他们解决有关问题。
第二章 粮食经营
第六条 本办法所称粮食经营者，是指从事粮食收购、销售、储存、运输、加工、进出口等经营活动的法人、其他经济组织和个体工商户。
第七条 从事粮食收购活动的经营者，必须申请取得粮食行政管理部门颁发的粮食收购许可证，并在相应的工商行政管理部门注册登记。
各类粮食专业合作组织成员单独向粮食生产者收购粮食，必须持有所在组织的粮食收购资格许可证复印件及本人会员身份的证明材料。
第八条 申请取得粮食收购资格，应当向办理工商登记的同级粮食行政主管部门提出书面申请，填写《浙江省粮食收购资格申请表》，并提供资金、仓储设施、质量检验和保管能力等证明材料。
粮食行政主管部门应当自受理之日起15个工作日内完成审核，对符合条件的申请者按规定予以公示。公示结束无异议的，发放粮食收购许可证。公示中有异议的，核实后重新决定许可与否。对不予许可的，应当书面说明理由。
第九条 取得粮食收购资格许可的经营者，应当依法向工商行政管理部门办理注册登记，在经营范围中注明粮食收购。已在工商行政管理部门登记，从事粮食收购活动的经营者，也应当取得粮食行政主管部门的粮食收购资格许可，并依法向工商行政主管部门办理变更经营范围登记，在经营范围中注明粮食收购。
第十条 取得粮食收购资格的经营者在收购粮食时，应在收购场所明示《粮食收购许可证》和《工商营业执照》；在醒目位置公示收购粮食的品种、质量标准、计价单位和收购价格。收购过程中应当严格执行国家粮食收购政策和粮食质量标准，并向售粮者出具粮食收购凭证，载明收购粮食品种、等级、价格、数量和金额。应当在收购现场即时向售粮者支付粮款，不得拖欠。不得接受任何组织或者个人的委托代扣、代缴任何税、费和其他款项。
第十一条 粮食收购和储存企业应当按照国家粮食质量标准对入库的粮食进行质量检验。地方储备粮承储企业还应对粮食储存品质进行检验。
第十二条 粮食收购和储存企业在粮食销售出库时，应当出具质量检验报告，销售粮食的质量应当与检验结果相一致。对超过正常储存年限的陈粮，出库前必须经有资质的粮食质量检测机构进行质量鉴定。检验报告应当随货同行，样式按国家粮食局统一制定的格式执行。
第十三条 粮食收购、储存企业和其他粮食经营者，应当建立粮食质量档案，内容包括：仓库（货位）号、粮食品种、收获年度、入库时间、质量等级、水分、杂质等项目和指标。属于储备粮的还应标明粮食储存品质指标。
第十四条 粮食经营者销售的成品粮的包装和标识，应当符合国家食品包装、标签标准和有关规定，并注有生产日期、保存条件和保质期。销售者不得掺杂使假、以次充好。
第十五条 运输粮食应当严格执行国家粮食运输的技术规范，不得使用被污染的运输工具或者包装材料。
第十六条 从事食用粮食加工的经营者，应当按照食品安全市场准入制度的要求，具有保证粮食质量和卫生必备的加工条件，不得使用发霉、陈化、变质的原粮、副产品进行加工，不得违反规定使用添加剂，不得使用不符合质量、卫生标准的包装材料，不得有影响粮食质量、卫生的其他行为。
第十七条 粮食经营者使用的粮食仓储设施，应当符合国家粮食储存有关标准和技术规范。粮食不得与可能对粮食产生污染的有害物质混存，储存粮食不得使用国家禁止使用的化学药剂或者超量使用化学药剂。
第十八条 粮食经营者应当执行国家粮食行政管理部门制定的粮食流通统计制度。所有从事粮食收购、销售、储存、加工的粮食经营者以及饲料、工业用粮企业，应当按规定建立粮食经营台账，序时（按照业务发生的时间顺序）、真实地反映粮食来源、去向和数量情况，并按要求向所在地的粮食行政主管部门报送相应的统计报表和资料。粮食经营台账格式由各县（市）粮食行政管理部门统一制定。粮食经营台账保留的期限不得少于3年。
第十九条 为加强行业管理，从事粮食批发销售、储存、运输、加工、进出口等经营活动的粮食经营者和从事饲料用粮、工业用粮的加工企业应在工商行政管理部门登记注册或年检后，向同级的粮食行政管理部门进行行业登记备案，并提供仓储设施、质量检验和保管能力等证明材料。
第三章 粮食市场调控
第二十条 各县（市）应按照粮食安全责任制的要求，制定和完善本行政区域的《粮食安全应急预案》，并适时组织应急演练。
第二十一条 加强粮食信息监测预警系统建设。粮食、价格行政管理部门应当会同发展改革、农业经济、统计、卫生、质量技监等部门对本行政区域的粮食市场供求形势进行监测和预警分析，并及时发布粮食生产、消费、价格、质量等信息。
粮食、价格行政管理部门可以根据需要确定粮食市场监测定点单位。列入监测对象的单位应当按照粮食市场监测报告制度的规定，真实、及时、准确地提供价格、库存情况及相关信息。
第二十二条 加强粮食应急加工、供应网络建设。市和各县（市）应根据各自制定的《粮食安全应急预案》，研究制定相应的粮食应急加工、供应点管理办法，明确职责，加强日常指导和管理。各级政府应对应急网络建设给予适当的财政支持。
第二十三条 因各类突发公共事件或者其他原因，引起本行政区域内粮食供求关系突变，出现较大地域范围内群众大量集中抢购、粮食脱销断档、价格大幅度上涨等粮食市场急剧波动的情形，各县（市）人民政府应当及时启动粮食安全应急预案，并报告市政府。
第二十四条 粮食应急预案启动后，各行政管理部门应当按照各自职责，分工负责，加强协作。所有粮食经营者必须按照政府要求承担应急任务，服从统一安排和调度，保证应急工作的需要。
第二十五条 粮食经营者在正常情况下，应当保持如下必要的库存量：粮食收购、加工、批发销售的企业保持不少于上年度7天正常经营量的粮食库存；批发销售的个体工商户保持不少于上年度3天 正常经营量的粮食库存。具体数量由粮食行政管理部门予以核定。
第二十六条 各县（市）政府应鼓励各类粮食经营主体以多种形式与粮食主产区建立稳定的产销关系。外地企业到本市区域内建立粮食生产加工线、设立销售窗口的，或着本地区粮食经营企业到省外建立粮食生产基地、收购基地和加工基地，原粮或产品返销嘉兴的，政府实行必要的资金补贴。
第二十七条 对本市区域内符合《浙江省粮食物流发展规划》和市有关物流规划的重点粮食物流基础设施项目建设和运作，政府给予适当的资金补助。具体补助办法由市财政局会同市发展改革委、市粮食局研究制定。
第二十八条 粮食行业协会及相关中介组织应当加强行业自律，在维护粮食市场秩序方面发挥监督和协调作用。
第四章 粮食流通监督管理
第二十九条 市、县（市）粮食行政管理部门依照国家有关法律法规及政策，对粮食经营者从事粮食收购、储存、运输等活动和政策性用粮的购销活动，以及执行国家粮食流通统计制度的情况进行监督检查。
第三十条 市、县（市）工商、质量技监、卫生、价格等行政主管部门按照《粮食流通管理条例》和相关法律、规章的规定，依照各自职责对粮食流通活动进行监督管理。
第三十一条 建立粮食流通管理联席会议制度。联席会议成员由粮食、发展改革（物价）、财政、卫生、工商、质量技监等部门组成，定期通报交流粮食流通监管工作有关情况，协调规范粮食流通管理和开展联合行政执法检查等活动。粮食流通管理联席会议由粮食行政管理部门具体组织落实。
第三十二条 加强粮食行政监管队伍建设。各级粮食行政管理部门应健全粮食流通行政审批和监督检查的职能科室，落实粮食流通监督检查人员，做好监督检查业务培训，并配备必要的监督执法工具。
第三十三条 各级粮食行政管理部门应当建立健全粮食质量监管机构，完善粮食质量检验手段，提高粮食检测能力，切实加强对粮食收购、入库和出库环节的粮食质量监管。
第三十四条 粮食行政主管部门在对粮食流通行业进行稽查管理时,发现有销售假冒伪劣粮食、加工粮食违反国家技术规范标准等行为的,应当及时向工商、质量技监等相关行政管理部门通报,相关部门应当及时依法予以纠正和处罚。
第三十五条 粮食行政管理部门、工商行政管理部门及其他相关行政管理部门,在收回或吊销各自核发的粮食经营者的证、照时,应当及时向有关行政管理部门进行通报。
第五章 法律责任
第三十六条 从事粮食收购、销售、储存、加工的粮食经营者以及从事饲料用粮、工业用粮的加工企业违反本办法规定，有下列行为之一的，由粮食行政管理部门按照《粮食流通管理条例》、《浙江省实施〈粮食流通管理条例〉办法》的规定予以处罚：
（一）粮食收购者未执行国家粮食质量标准；
（二）粮食收购者被售粮者举报未及时支付售粮款；
（三）粮食收购者违反规定代扣、代缴税费和其他款项；
（四）未按规定建立粮食经营台账或粮食经营台账保留时间不足3年；
（五）未按规定报送粮食统计报表和资料；
（六）接受委托的粮食经营者从事政策性用粮的购销活动未执行国家有关政策；
（七）粮食收购、加工、批发销售的企业和批发销售的个体工商户未按规定要求保持必要的库存量；
（八）粮食收购、加工、批发销售的经营者未按规定要求履行最低、最高库存量标准。
第三十七条 粮食收购者收购粮食时，未在收购场所的醒目位置公示收购粮食品种、质量标准、计价单位和收购价格等内容，或者在收购粮食时压级压价，垄断或者操纵粮食收购价格的，由价格主管部门依照《中华人民共和国价格法》的有关规定给予行政处罚。
第三十八条 粮食加工、饲料和工业用粮企业采购粮食未索取检验报告或者未自行检验合格的，按《粮食质量监管实施办法（试行）》第二十四条规定予以处罚。
第三十九条 对超过正常储存年限的陈粮，出库前未按照规定经有资质的粮食质量检测机构进行质量鉴定的，由粮食行政管理部门按《粮食流通管理条例》及《粮食流通监督检查暂行办法》第二十七条规定予以处罚。
第四十条 违反本办法第十一、十二、十三条规定的，由粮食行政管理部门按照《粮食质量监管实施办法（试行）》第二十二、二十三条规定予以处罚。
第四十一条 违反本办法第十四、十六规定的，由工商、质量技监、卫生等部门依照有关法律、行政法规的规定予以处罚。
第四十二条 违反本办法第十五、十七条规定的，由粮食行政管理部门或者卫生部门依据《粮食流通管理条例》第四十七条规定予以处罚。
第四十三条 监督检查部门或检查人员违反粮食流通法律法规、规章以及政策规定的，由本级政府或者上级主管部门责令改正，对有关责任人员依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第四十四条 粮食经营者在粮食应急预案启动后不履行有关义务的，依照国家有关规定处理。
第六章 附 则
第四十五条 粮食进出口的管理，依照有关法律、行政法规的规定执行。
第四十六条 本市行政区域内的食用植物油流通和经营管理工作,参照本办法执行。
第四十七条 本办法由市粮食局负责解释。
第四十八条 本办法自公布之日起30日后施行。