广西壮族自治区柳州市人民政府办公室


柳州市人民政府办公室关于印发柳州市限价普通商品住房管理暂行办法的通知


柳政办〔2011〕189号



各县、区人民政府，市直机关各有关委、办、局，柳东新区、阳和工业新区管委会，各有关单位：

《柳州市限价普通商品住房管理暂行办法》已经市人民政府同意，现印发给你们，请遵照执行。






　　 　　　　　　　　　　 二〇一一年十一月十四日




柳州市限价普通商品住房管理暂行办法



第一章 总则

第一条 为规范限价普通商品住房管理，调整我市住房供应结构，缓解中低收入家庭住房困难，促进房地产市场健康发展，根据《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》（国办发〔2006〕37号）、《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发〔2010〕10号）及《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》（国办发〔2011〕1号）的精神，结合我市实际，制定本办法。

第二条 本办法所称限价普通商品住房（以下简称限价商品房），是指政府限制套型面积、限房价、限销售对象，由房地产开发企业通过公开竞价方式取得土地使用权，并严格执行限制性要求开发建设和定向销售的具有保障性质的普通商品住房。

第三条 本办法适用于本市市区范围内限价商品房的开发建设和销售管理。

第四条 限价商品房建设和管理应坚持政府主导、规划引领、市场运作、统一管理的原则。

第五条 市住房和城乡建设委员会是我市住房保障管理部门，负责我市限价商品房的统一协调管理工作。

各城区政府、市发改、物价、国土、财政、规划、住房公积金、人防、民政、税务等行政管理部门以及住房公积金、金融等管理机构应按照各自的工作职责，做好限价商品房的相关工作。

第二章 项目建设

第六条 限价商品房的建设依据城市总体规划、土地利用总体规划，与保障性住房建设相结合，选择在交通相对便利、市政基础设施较为完善、比较适宜集中建设的地段进行布局。

第七条 限价商品房建设用地采取公开招标、拍卖或挂牌方式出让，出让时应当明确规定套型面积、销售价格标准、销售对象等限制性要求。

第八条 限价商品房规划设计应当严格控制套型面积，最大套型面积不得大于120㎡。限价商品房项目中单套建筑面积90㎡以下的户型比例不得少于80%。

第九条 限价商品房项目的开发建设单位对其开发建设的限价商品房的工程质量负永久责任。应向买受人出具《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，并依法承担保修责任，确保工程质量和使用安全。

第十条 限价商品房项目中配套的公共服务设施和市政基础设施，应符合相关建设标准，与住宅同步建设，同步交付使用。限价商品房小区应全面推行社会化物业服务管理。

第三章 价格管理

第十一条 销售价格标准按限价商品房项目取得预售证时同一区域、同一地段、同一类型住房市场价格的85%确定。限价商品房的销售价格标准应在土地公开出让时列入公开出让条款中，并在土地出让合同中约定。

第十二条 限价商品房的平均销售价格由市物价主管部门会同市住房和城乡建设委等相关部门，根据房地产市场运行情况在项目预售前确定；开发建设单位根据已确定的平均销售价格，按照住房楼层、朝向、位置等因素，在10%的幅度内确定每套限价商品房的销售价格。

第四章 供应对象

第十三条 限价商品房的供应对象包括：

（一）具有本市户籍的中低收入家庭；

（二）在柳州市市区居住工作两年（含）以上的外来务工人员家庭。

第十四条 申请购买限价商品房的家庭必须同时符合下列条件：

（一）家庭成员之间具有法定赡养、抚养或者扶养关系并且共同生活；

（二）家庭人均收入在市统计部门公布的上年度当地城镇居民人均可支配收入的1.5倍以下；

（三）在柳州市区范围内无自有住房或所拥有的自有住房（包括房改房、经济适用房、集资房、市场运作建设住房、拆迁安置房、商品房、自建私房、直管公房、廉租房）的建筑面积人均在25平方米以下（自有住房在3年内转让的应当计算在内）。

单身人士申请购买限价商品房的必须年满25周岁以上（含25周岁）。

第十五条 限价商品房购买资格由市住房和城乡建设委员会统一审核。

第十六条 符合本办法第十三条、第十四条规定，同时又具备下列条件之一的，可以优先购买限价商品房：

（一）享受国家定期抚恤补助的重点优抚对象；

（二）已通过经济适用住房购买资格审核，进入轮候的；

（三）因配合市政重点工程建设唯一一套住房被拆迁的家庭，按规定取得拆迁证明可以购买经济适用住房，但自愿放弃购买经济适用住房的。

第五章 销售管理

第十七条 开发建设单位在取得《商品房预售许可证》之日起3日内，应将销售方案与《商品房预售许可证》一起在售楼场所和项目现场向社会公示。

市住房和城乡建设委员会应通过报纸或网站等媒体公布待售限价商品房项目信息和销售方案，明示集中受理购房申请的时限及方式。

第十八条 购房申请人应按规定的时限和方式提交购房申请和提供以下资料：

（一）柳州市限价普通商品住房购房申请表；

（二）户口本和家庭成员身份证明；

（三）本人婚姻状况证明文件

（四）本人及家庭成员所在工作单位或户口所在地街道办事处出具的收入、住房情况证明；

（五）外来务工人员家庭需提交申请人在本市市区连续两年缴纳社保及医保的相关证明材料；

（六）符合优先购买条件的申请人应提交相关证明材料。

（七）其他需提交的证明材料。

购房申请人应承诺其提交的购房申请和提供的证明资料真实无误，并同意有关部门查核有关情况。

第十九条 集中受理购房申请时间截止后，市住房和城乡建设委员会应在15个工作日内，审核申请人的购房资格，确定合格申请人名单。

市住房和城乡建设委员会应将合格申请人名单通过报纸或网站等媒体向社会公示，公示期不少于5日，公示期满无异议或异议经审核不成立的合格申请人确认为有效购房人。

公示期满后3个工作日内，根据公示结果，将根据合格申请人是否享有优先购买权，分为优先合格申请人和普通合格申请人两类。

第二十条 市住房和城乡建设委员会组织公开摇号确定合格申请人的购买顺序。具体摇号规程由市住房和城乡建设委员会另行制定。

第二十一条 公开摇号结束后，根据公开摇号确定的购买顺序，确定并公布最终的有效购房人名单和购房顺序。

第二十二条 开发建设单位应严格按照市住房和城乡建设委员会审核的有效购房人名单及顺序进行销售，依照市房产行政主管部门制定的合同格式文本，与有效购房人签订《限价普通商品住房买卖合同》。

有效购房人未在规定期限内认购和签订《限价普通商品住房买卖合同》的，视为放弃购买资格，购房顺序依次顺延。

第二十三条 限价商品房项目配套车位和配套商业设施的销售管理应当按照国家有关配套车位及配套商业设施的销售管理规定执行。

第六章 房产登记与交易

第二十四条购买限价商品房后应当按照规定办理房屋权属登记。

办理限价商品房权属登记时，登记机关应当在《房屋所有权证》上注明“限价商品住房”字样。

第二十五条 限价商品房自取得《房屋所有权证》之日起5年内不得出租和转让。

购房人因病致贫或因工作调动等特殊原因购房未满5年确需转让限价商品房的，政府具有优先回购权。由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购的，具体价格由市财政局会同市住建委等相关部门予以确定；政府不予回购的，可经市住房保障管理机构批准后出售给符合购买条件的其他购房家庭。限价商品房转让后，原购房人不得再申请限价商品房及经济适用住房。

第七章 监督管理

第二十六条　开发建设单位有下列行为之一的，由相关行政管理部门依法进行处理：

（一）开发建设单位未按《国有土地使用权出让合同》约定缴纳地价款，或超期开竣工建设，或擅自改变土地用途的，由市国土行政主管部门处理；

（二）开发建设单位超过经审定的限价商品房销售价格进行销售的或未按国家有关明码标价规定进行公示的，由市物价行政主管部门查处。

（三）开发建设单位超过经审定的限价商品房销售价格进行销售或擅自向未经市住房和城乡建设委员会确定的有效购房人出售限价商品房的，所销售的限价商品房不得办理合同登记备案及产权登记。

（四）开发建设单位存在上述违规行为的，记入信用档案。

第二十七条 购房人提交虚假资料申请限价商品房的，由市住房和城乡建设委员会取消其申请资格，其行为记入信用档案，3年内不得再次申请；已骗购限价商品房的，责令其退还所购买的限价商品房或按建筑面积向市住房和城乡建设委员会补交限价商品房售价与同一区域、同一地段、同一类型普通商品住房市场交易价格的差价款；构成犯罪的，移交司法机关依法追究刑事责任。

第二十八条　购房人购房后违反本办法规定将限价商品房出租或转让的，参照经济适用住房相关规定处理。

第二十九条　行政机关和行政机关工作人员在限价商品房审核、销售管理等工作中，存在渎职、徇私舞弊、受贿等行为的，由行政监察机关依法给予行政处分;构成犯罪的，移交司法机关依法处理。

第八章 附则

第三十条市辖各县人民政府可结合本县实际参照本办法实施或制订具体管理办法。

第三十一条 本办法自2011年12月1日起施行。已颁布的有关规定与本办法不一致的以本办法为准。　




　　修改后的《中华人民共和国民事诉讼法》（以下简称民诉法）首次在立法上规定了小额诉讼程序，该法第一百六十二条规定：基层人民法院和它的派出法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。故小额诉讼程序作为多元化民事诉讼程序至重要组成部分，虽与简易程序有诸多相似之处，却比简易程序更加简便。它的确立，不仅有助于提高司法效率，实现诉讼效益化和司法大众化，而且对保障当事人诉权、促进司法资源的优化配置具有独特的价值。

那么，在民诉法规定的案件审理适用的简易程序、普通程序、特别程序中，小额诉讼程序在性质上究竟属于哪一种程序、受理后如发现标的虽小但案情复杂，是迳行裁判还是转为普通程序？

一、小额诉讼程序的性质

小额诉讼程序针对的是事实清楚、权利义务关系明确、争议不大的简单民事案件，多体现在小额债务、劳动争议、邻里纠纷、消费者权益保护等领域。妥当、公正、迅速、廉价地解决此类纠纷，是司法工作者的共同目标。民诉法将小额诉讼程序的法条置放在第十三章有关简易程序的模块中，很显然，它在性质上应当属于简易程序，系简易程序的再简化，由审判员一人独任审理。

1、小额诉讼程序与简易程序的关系。小额诉讼程序应当被认定为简易程序的一种，只不过，它有别于一般简易程序的是实行一审终审，即案件受理时如标的额在各省、自治区、直辖市上年度就业人员平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。它避免了当事人因提起上诉、应付上诉、参与二审程序而投入的精力，节省了不必要的开支，是一种比简易程序更简便快捷的审理程序。

2、小额诉讼程序与特别程序的区别。民诉法第十五章中，对人民法院审理选民资格、宣告失踪或者死亡案件、认定公民无民事行为能力或者限制民事行为能力、认定财产无主案件、确认调解协议案件和实现担保物权案件，虽然也实行一审终审，但它在性质上属于特别程序，该类案件可由审判员一人独任审理，对重大疑难的案件，也可由审判员组成合议庭审理。而适用小额诉讼程序审理案件的前提是案件必须事实清楚、权利义务关系明确、争议不大的简单民事案件。一旦发现案件重大疑难复杂，则不再适用小额诉讼程序审理。

二、小额诉讼程序与其它程序的转化

小额诉讼程序因实行一审终审，它要求法官在决定适用该程序时，必须履行告知义务。如告知后，一方或双方当事人对适用小额诉讼程序提出异议，或案件出现疑难复杂倾向，或当事人变更诉讼请求导致标的额超过规定的限额的，是转为一般简易程序、还是转为普通程序审理呢？

1、转为一般简易程序。如果将案件繁简分类，则可分为简单、较简单、复杂三类，对应的审判程序则应为小额诉讼程序、一般简易程序小额、普通程序。在案件已经适用小额诉讼程序后，如出现当事人就小额诉讼程序提出异议，经审查异议成立的、当事人变更诉讼请求导致诉讼标的额超过规定限额的、追加当事人或被告提出反诉的情形时，应及时终止适用小额诉讼程序。但如终止后，案件仍属于事实清楚、权利义务关系明确、争议不大的，则按照一般简易程序处理，并告知当事人。因为此时案件性质已转为较简单，必须赋予当事人对判决的上诉权。

2、转为普通程序。如已经适用小额诉讼程序后，因特殊原因确实无法在三个月内审结的，或者被告提出的抗辩意见使得案情变得复杂，不宜再适用简易程序审理的，应直接转为普通程序处理，并告知当事人。因为此时案件性质已转为复杂，审判员一人独任审理已不能适应复杂的案情，需组成合议庭方能审理。

故已经适用小额诉讼程序后，不能再按该程序继续处理的，是按照简易程序处理还是转为普通程序，还得看具体的案情和已经使用的审理周期。