云南省人大常委会


云南省城市房地产开发交易管理条例
云南省人大常委会


（云南省第九届人民代表大会常务委员会第十八次会议于2000年9月22日审议通过，自2000年11月1日起施行）

第一章 总则
第一条 为了加强城市房地产开发交易管理，规范房地产市场秩序，保护当事人的合法权益，促进房地产业健康发展，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、国务院《城市房地产开发经营管理条例》及有关法律法规，结合本省实际，制定本条例。
第二条 在本省城市规划区内国有土地上从事房地产开发、房地产交易，实施房地产管理，应当遵守本条例。
在本省城市规划区外国有土地上从事房地产开发、房地产交易，实施房地产管理，参照本条例执行。
第三条 省建设行政主管部门负责全省房地产开发交易管理工作；省土地行政主管部门负责全省房地产开发交易中的土地管理工作。
地、州、市、县建设行政主管部门或者单独设立的房管部门按照分级管理的原则和职责分工，负责本行政区域内的房地产开发交易管理工作；地、州、市、县土地行政主管部门负责本行政区域内房地产开发交易中的土地管理工作。
工商行政管理等部门依法对房地产开发交易的有关活动进行监督管理。
第四条 任何组织和个人有权对房地产开发交易管理工作中的违法行为进行举报。建设行政主管部门应当认真处理，并负责答复举报人。

第二章 资质管理
第五条 从事房地产开发、房地产交易实行资格认证制度。
从事房地产开发、房地产交易的企业自取得营业执照之日起三十日内，持下列文件向省建设行政主管部门申请办理资质证书：
（一）营业执照复印件；
（二）企业章程；
（三）验资证明；
（四）企业法定代表人的身份证明；
（五）专业技术人员的资格证书和聘用合同；
（六）国家和省规定的其他文件。
省建设行政主管部门应当自接到申请之日起十个工作日内予以答复。
第六条 设立房地产价格评估机构应当取得国家或者省建设行政主管部门核发的资质证书。
设立房地产咨询机构、房地产经纪机构应当经县或者市建设行政主管部门进行审查，符合条件的，按照国家和省的规定发给资质证书。
第七条 取得资质证书的单位，应当到核发资质证书的建设行政主管部门进行资质年检。
取得资质证书的单位，符合国家或者省规定的上一等级资质条件的，可以向省建设行政主管部门申请晋升资质等级。
取得资质证书的单位分立、合并后需要继续从事房地产业务的，应当重新申请办理资质证书。
第八条 从事土地价格评估的机构，应当持有国务院土地行政主管部门或者省土地行政主管部门颁发的土地估价资质证书，方可承担相应的土地估价工作。
第九条 从事房地产中介服务的人员，应当取得国家或者省建设行政主管部门核发的执业资格证书或者岗位合格证书，持证上岗。

第三章 开发管理
第十条 房地产开发项目应当根据城市规划、建设用地计划和房地产开发年度计划确定。优先开发城市居民普通住宅、市政公用基础设施和国家产业政策鼓励的项目。
房地产开发应当遵守环境保护、文物保护等有关法律、法规。
第十一条 与房地产开发项目配套建设的公用设施、设备、道路、绿化等，在其院落、房屋组团内的，移交小区业主管理；在院落、房屋组团外的，移交项目所在地的县级建设行政主管部门管理。
第十二条 与房地产开发项目配套建设的学校、幼儿园、商业网点、文体用房，已进入项目开发成本的，所有权归小区业主所有；未进入项目开发成本的，所有权归投资者所有。
上款所有权的划分，由房地产开发项目所在地的县级以上建设行政主管部门会同物价部门、审计部门审核认定；土地使用权由土地行政主管部门认定。
第十三条 建设行政主管部门应当自受理房屋权属登记之日起三十个工作日内核发房屋所有权证。

第四章 转让管理
第十四条 依法取得所有权的房屋，可以依法转让。
本条例所称转让，包括买卖、赠与等。
第十五条 房地产转让或者变更，应当向县或者市建设行政主管部门办理房产变更登记，并持变更后的房屋所有权证书办理土地使用权变更登记，经同级土地行政主管部门核实，由同级人民政府更换土地使用权证书。
第十六条 转让以划拨方式取得土地使用权用于经济适用住房建设的，应当经有批准权的人民政府批准。
第十七条 转让房地产开发项目，转让人和受让人应当在土地使用权变更手续办理完毕之日起三十日内，持转让合同及有关证明文件到建设行政主管部门办理备案手续。
房地产开发项目受让人从事房地产开发，应当先取得与所开发项目相适应的房地产开发资质证书。
第十八条 商品房购销双方应当签订由省建设行政主管部门和省工商行政管理部门监制的《商品房购销合同》。自合同签订之日起三十日内，销售方应当到房屋所在地的县或者市建设行政主管部门登记。
第十九条 房地产开发项目转让时已经销售、预售商品房但未交付使用的，项目转让人应当及时以书面形式通知购房人。购房人自收到书面通知之日起三十日内有权提出解除原商品房购销合同。
购房人在三十日内未提出解除商品房购销合同的，项目转让人、受让人应当与购房人签订变更协议。项目受让人应当在变更协议签订之日起三十日内持项目转让人、购房人原签订的《商品房购销合同》、变更协议到原《商品房购销合同》登记机关办理变更手续。
除项目受让人与购房人另有约定外，原购销合同中的各项约定不变。
第二十条 房地产转让，转让方应当自转让合同签订之日起三十日内，向房屋所在地的县或者市建设行政主管部门和土地行政主管部门如实申报成交价格。
第二十一条 预售商品房实行许可证制度。房地产开发企业预售商品房，应当按照本条例第二十二条的规定申请办理商品房预售许可证。
预售商品房应当向预购人出示商品房预售许可证。
第二十二条 在工商行政管理部门登记注册的房地产开发企业申办商品房预售许可证，由同级建设行政主管部门核发；但是，在国家工商行政管理部门登记注册的，以及省外房地产企业进入本省从事房地产开发的，由省建设行政主管部门核发。其中：
（一）预售开发项目总建筑面积在十万平方米以上的，由省建设行政主管部门核发；预售开发项目总建筑面积在四万平方米以上十万平方米以下的，由地、州、市建设行政主管部门核发；预售开发项目总建筑面积在四万平方米以下的，由县或者市建设行政主管部门核发。
（二）预售开发项目单项工程建筑面积在五万平方米以上的，由省建设行政主管部门核发；预售开发项目单项工程建筑面积在二万平方米以上五万平方米以下的，由地、州、市建设行政主管部门核发；预售开发项目单项工程建筑面积在二万平方米以下的，由县或者市建设行政主管部门
核发。
第二十三条 房地产中介服务机构代理销售、预售商品房的，应当取得委托书。代理销售、预售商品房时，应当向购房人、预购房人出示营业执照、资质证书和委托书等证明文件。

第五章 租赁管理
第二十四条 依法取得所有权的房屋可以出租；委托代管的房屋经房屋所有权人书面同意，可以依法出租。
第二十五条 房屋租赁应当签订书面租赁合同。
房屋出租人在租赁期限内转让房屋所有权的，应当提前二个月通知房屋承租人；租赁期不满二个月的，应当提前十日通知承租人。房屋受让人应当继续履行原租赁合同中约定的事项。
第二十六条 房屋承租人在租赁期限内，经房屋出租人书面同意，可以将承租房屋的部分或者全部转租给他人，并签订转租合同。
转租期间原租赁合同变更或者终止的，转租合同随之变更或者终止。
第二十七条 房屋租赁（含转租）合同自签订之日起三十日内，房屋出租人应当持下列文件向房屋所在地的县或者市建设行政主管部门办理房屋租赁登记备案手续。
（一）书面租赁合同；
（二）房屋所有权证书；
（三）当事人的身份证明文件；
（四）法律、法规、规章规定的其他证明文件及资料。
出租共有房屋的，还应当提交其他共有人同意出租的书面证明；转租房屋的还应当提交原租赁合同；出租代管房屋的，还应当提交委托代管人授权出租的书面证明。
第二十八条 承租人不得擅自拆改、扩建所承租的房屋及附属物，确需拆改、扩建的，应当经出租人同意，签订书面合同，并不得违反国家和省的有关规定。

第六章 抵押管理
第二十九条 依法取得所有权的房屋和其他地上定着物、预购的商品房、在建房地产工程可以抵押。
抵押依法取得所有权的房屋，其所占用的土地使用权应当同时抵押。抵押在建房地产工程，其所占用的土地使用权应当同时抵押。
抵押房地产，抵押人、抵押权人应当签订书同合同，并按照有关规定办理抵押登记。
第三十条 抵押人所担保的债权不得超出其抵押物的价值。设定抵押权的房地产价值大于所担保债权的余额部分，可以在不超出余额部分价值的范围内再次抵押。
同一房地产设定两个以上抵押权的，抵押人应当将已经设定过的抵押情况事先告知抵押权人。
以两宗以上房地产设定同一抵押权的，视为同一抵押房地产，但抵押当事人另有约定的除外。
第三十一条 取得房屋部分所有权的房地产抵押，应当经其他所有权人书面同意。
第三十二条 房地产抵押应当经有相应资质的房地产中介机构评估其价值，但抵押人与抵押权人另有约定的除外。
抵押已出租的房地产的，原租赁合同继续有效，抵押人应当将租赁情况和抵押情况告知抵押权人和承租人。
第三十三条 以预购商品房或者在建房地产工程抵押的，抵押人应当办理权属预登记，登记机关应当在抵押合同上作记载。在抵押期限内抵押人取得房屋所有权证书的，抵押人应当重新办理房地产抵押登记。
第三十四条 抵押合同变更或者终止，抵押人应当自变更或者终止之日起十五日内，到原登记机关办理变更或者终止手续。

第七章 法律责任
第三十五条 违反本条例规定，未取得资质证书或者超越资质等级从事房地产开发、房地产交易的，由县级以上建设行政主管部门责令限期改正，处五万元以上十万元以下的罚款。
第三十六条 违反本条例规定，擅自预售商品房的，由县级以上建设行政主管部门责令停止违法活动，没收违法所得，可以并处相当于已收取的预付款百分之一以下的罚款。
第三十七条 伪造、涂改、转让、出借、出租资质证书、商品房预售许可证书的，由县级以上建设行政主管部门责令限期改正，没收违法所得，可以并处违法所得百分之一以上百分之三以下的罚款；逾期不改的，吊销资质证书或者商品房预售许可证书。
第三十八条 违反本条例规定，未办理资质年检或者年检不合格的，由县级以上建设行政主管部门责令限期改正；逾期不改的，吊销资质证书。
第三十九条 违反本条例规定，有下列情形之一的，由县级以上建设行政主管部门责令限期改正，没收违法所得，并处一千元以上五千元以下的罚款或者吊销岗位合格证书：
（一）未取得执业资格证书或者岗位合格证书，擅自从事房地产中介服务的；
（二）伪造、涂改、转让、出借、出租执业资格证书或者岗位合格证书的。
第四十条 违反本条例规定，越权核发资质证书、执业资格证书、岗位合格证书和商品房预售许可证书的，其证书无效，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第四十一条 国家机关工作人员在房地产开发交易管理工作中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予行政处分。

第八章 附则
第四十二条 本条例自2000年11月1日起施行。



2000年9月22日
对公民生育权的法律思考

作者：杨兆彦 山东省枣庄市人口计生委法规信访科
邮编：277800 电子邮箱：zzyzy222@tom.com


摘要：随着人口和计划生育法律法规体系的不断完善，出现了一系列关于追讨生育权的案例，使得关于生育权的研究变得可能和更加迫切，本文试图从法律角度分析一下生育权的内容及行使的现实问题，并对生育权的特征、限制、侵权和法律救济、制度完善等问题进行初步探讨，提出自己的观点。
关键词：生育权;特征;内容;行使限制;侵权;法律救济;立法构想。
一、生育权的概念与立法保护
山东枣庄市山亭区农民李明，八年前与吴某结婚。婚后由于经济条件较差，二人商定暂时不要孩子。两年后，他们的经济条件好转，李明便与妻子商量要孩子的事，吴某说：“等再挣几年钱，在城里买上房子，花钱买上城市户口，再要孩子也不迟。”李明觉得也有道理，于是不再坚持。后来，他们终于在枣庄市里买了一套住房，二人也同时办理了城市户口，这时李明已过30岁，但吴某仍以怀孕生孩子会影响做生意为由，坚持不要孩子。李便依据《中华人民共和国人口与计划生育法》的规定，向法院起诉其妻吴某，要求法院依法保护自己的男性生育权，判决吴某答应生孩子。法院经审查认为，李明的起诉符合法律规定，并予立案受理。但同时法官告知李明，法院保护男性生育权的办法只能是对他不愿生孩子的妻子进行经济上的处罚，不可能直接判决吴某生孩子，还是以做吴某的思想工作为主。目前，经法院调解，被告答应原告愿意生孩子，李明撤诉。①
在本案中，出现了一个“生育权”的概念，那么，究竟什么是生育权呢？《中华人民共和国人口与计划生育法》第十七条规定：“公民有生育的权利，也有依法实行计划生育的义务，夫妻双方在实行计划生育中负有共同的责任”。 笔者认为，生育权应该是指公民在符合法律法规所规定条件的情况下享有的自主自愿生育子女的权利。生育权属于基本人权，我国对生育权的研究还刚起步，对其争议也很大。主要应当从以下几方面来理解生育权这一概念：(1)公民有生育的权利，也有不生育的自由;(2)人人享有法律上的平等生育权利;(3)公民有实行计划生育的权利，即依法负责任地决定生育子女数量和选择生育时间、并获得这样做的信息和方法的权利;(4)公民有依法收养的权利等。我国关于生育权利的理解与国际公约和文件的精神或规定是一致的。②
这一案例引发我们思考的问题是：法律对公民的生育权究竟能做什么？笔者认为，法律对公民的生育权所能做的是，阻止自然人、法人、和其他组织干扰、破坏公民生育权的违法行为。换句话说，任何人、任何国家机关和任何社会组织都不能侵犯一个人的法定生育权。
二、生育权的特征
综观法律法规，结合生育行为的自然属性和社会属性，可概括出生育权的如下特征：（一）生育权的主体是自然人。我国立法规定生育是所有公民都享有的权利，因此，笔者认为，生育权的主体包括有婚姻关系的自然人，也包括无婚姻关系的自然人，包括有生育能力的自然人，也包括无生育能力的自然人，包括男子也包括女子。当然享有权利能力不一定享有行为能力。（二）生育权的客体是人格利益。生育权的客体是权利主体自主决定生育所体现的人格上的利益，是人对自己人格利益的支配，其基础是人所具有的之所以为人的资格。（三）生育权的性质是人身权。梅因说过：进步社会的运动就是一个从身份到契约的运动。个人从人身依附中解放出来，独立为权利主体，生育权也相伴而生。生育权是人身权中的人格权。（四）生育权具有双向性。 生育权一般需男女共享且需要男女互相协助才能实现（独身女性生育权除外，参见《吉林省人口与计划生育条例》第三十条第二款）：男性承担将精子植入子宫的责任，女性承担宫内的培育义务。显然男性承担的负担少，而女性的负担则比较繁重。依照权利和义务相一致的观念，女性在生育过程更应享有决定权。（五）生育权具有排他性。生育权是对世权，即夫妻以外的人都是义务主体，都负有不得侵害的义务。（六）生育权具有历史性。生育作为一种权利， 是历史发展到一定阶段的产物，一般而言，经历了三个阶段： 既非权利也非义务的自然生育状态；历代统治者鼓励甚至强制生育的以义务为主要特征的社会生育阶段，在中国汉朝特别突出；主要突显权利本位色彩的生育权利阶段。并且我们不能忽略的是，即使现在仍有不少国家和地区将生育作为夫妻的义务，当然不是严格意义上的的义务，只是鼓励生育，如俄罗斯和中国香港。
三、生育权的内容
生育权的内容是权利主体有权自主决定和实施生育行为。具体说来，主要包含以下几方面的内容：(一)生殖健康(保健)权利。包括获得科学知识和信息的权利、获得避孕节育、生殖保健技术服务、咨询、指导的权利。同时，也包含了患不孕症的育龄夫妻有获得咨询、指导与治疗的权利。(二)男女平等权利。女性与男性在实行计划生育方面地位平等，双方都有要求实行计划生育的权利;女性与男性有同等的参与权、决定权，而不仅仅是处于受支配地位。当然，要完全实现计划生育领域的男女平等，还有赖于经济的、社会的、道德的、宗教的等多领域的促进。另外值得注意的是，随着女权运动的发展以及妇女地位的不断提高，在现实中出现了男性因女性私自堕胎而维护自己生育权的案例，其实，在生育权的行使上，女性有更大的决定权，生育权是不平等的，并且女性明显地比男性有更大的生育自主权和决定权。(三)知情选择权利。在本法中是指避孕节育方法的知情选择权，即国家通过提供充分有效的计划生育和避孕方法的信息，介绍各种避孕方法的效果、优缺点和适应对象，使需要采取避孕措施的育龄群众在充分了解情况的基础上进行选择。(四)健康及安全保障权利。这里指的是根据《中华人民共和国母婴保健法》、《中华人民共和国劳动法》等法律法规规定，对于实行计划生育的公民及妇女怀孕生育期间应享有的健康安全保障及劳动保护等权利，包括：向育龄群众提供的避孕药品、工具应当安全、可靠;向育龄群众提供的节育技术服务应当保障受术者的安全、健康;国家采取积极措施，向育龄群众提供有效的计划生育和生殖保健服务，努力避免非意愿妊娠，减少人工流产;采取各种措施，防止性病、艾滋病传播，并使患者得到治疗;努力降低孕产妇和新生儿死亡率;妇女在怀孕生育期间享有的健康安全保障及劳动保护权等。③（五）生育方式的选择权。除正常的性爱活动导致女方怀孕外， 还有一部分人因各种原因（包括男性无精少精、女性输卵管不通、生殖器官缺陷等）选择其他生育方式，如人工授精、试管婴儿、借腹生子乃至克隆技术等。当然有些方式由于涉及伦理、宗教、心理等方面的问题引起了争议并被立法予以禁止。笔者认为：在伦理许可的范围内，法律应尽可能地维护民众的利益，人工授精、试管婴儿、非商业性借腹生子都应允许（因篇幅所限在此不论述非商业性借腹生子的合理性）。
综上所述，公民的生育权内容广泛，形态各异，涉及诸多问题。
四、生育权利行使的限制
在现实中，拥有某种权利和行使某种权利是两码事，或者说是两个阶段的事，有权利能力并不意味着有实现权利的行为能力，还要受到方方面面的限制，生育权亦然。主要有如下限制：(一)生理的限制。想要孩子生理上做不到的情况，可以通过人工授精、试管婴儿等方式来实现生育目的。(二)法律的限制。生育权还受本国法律的限制，应在一定范围内行使。基于不同国家的国情，控制人口便成为部分国家的任务，控制方式：（1）控制数量。包括中国、印度、孟加拉国等人口较多的国家。（2）提高质量。体现为“优生”政策。（3）优化结构。国家不允许对胎儿进行非医学需要的性别鉴定和选择性别的人工终止妊娠，维护性别比例的自然平衡。（4）方式禁止。世界各国普遍以立法形式禁止借腹生子及克隆人技术，即使是合法的人工授精和试管婴儿也是在严格的程序和条件下进行。(三)夫妻间的限制。行使生育权以对方的同意为前提。在怀孕后，虽然妻子享有更大的支配权，但在流产时应以夫妻协商一致为前提，在符合计划生育法律法规的情况下不应擅自堕胎。
此外，笔者认为，生育权虽属个人私权，但因其影响到与环境的协调发展和社会的可持续发展，因而具有强烈的社会属性。尤其在我国，非常有必要对生育权的行使作一定的限制。
五、生育权的侵犯及法律救济
（一）侵犯生育权行为分类：（1）夫妻二人之外的侵权。公民的生育权是对世权，权利主体之外的自然人、法人和其他组织都是义务主体，都负有不作为的义务，不能非法妨害、侵犯生育权。侵权包括：①计划生育行政管理机关超出法定范围控制夫妻的合法生育行为或违背法定程序给当事人设置障碍，使生育权不能或者不方便行使；②计划生育服务机构、从事计划生育技术服务的医疗保健机构及其工作人员在进行相关的技术服务时严重不负责任导致的使公民丧失生育能力的行为；③通奸、姘居、非法同居生育子女而使具有合法婚姻关系的配偶失去了办理生育证件的机会。（2）夫妻二人之间的侵权。表现为强迫或拒绝生育、强迫或擅自堕胎。夫妻生育权的行使需要夫妻同居为先，一方拒绝履行同居义务，必然使对方生育权无从行使，而生育权又是一种人身性权利，同时不能强求对方履行义务。
（二）生育权的法律救济:（1）对计划生育行政机关的侵权可以通过行政复议或者行政诉讼来解决；对从事计划生育技术服务的各种机构的侵犯可以通过申请医疗事故鉴定申请赔偿的途径解决；对第三人造成的损害则可通过民事诉讼以侵犯生育权为由要求停止侵害，赔偿损失。（2）夫妻之间的侵权，首先，应由当事人本着珍惜婚姻的原则，自行协商，或由第三方调解。其次，可以诉至法院请求保护，但生育权不能强制履行，所以在一方有生育能力而拒不生育时，另一方可请求离婚。再次，违背对方意愿强迫生育（包括性暴力）属于家庭暴力，根据婚姻法相关规定，受害方可诉请离婚，并要求损害赔偿。
在现实中出现一些女方怀孕后擅自堕胎而男方起诉至人民法院请求保护生育权的案例，其实在这种情况下法院不好审判，因为男性行使生育权不能侵犯女性的不生育权（《中华人民共和国妇女权益保障法》中规定：“妇女有按照国家有关规定生育子女的权利，也有不生育的自由”）。男人强行行使生育权还会导致“婚内强奸”。即使在作出支持请求的判决之后，法院也无法对生育权的实现进行强制执行。夫妻间生育权的行使应通过协商解决。如果一定要诉诸于法律，也只能作为离婚的理由：因生育权引起感情破裂。
六、完善生育权制度的立法构想
综合以上内容，考虑现实情况，笔者就《中华人民共和国人口与计划生育法》中生育制度的完善提出如下建议：（一）完善生育权制度立法应遵循的原则：（1）实现人口与经济、社会、资源、环境的协调发展和可持续发展。（2）以人为本，维护公民的计划生育合法权益。（3）控制人口数量、提高人口素质、优化人口结构三管齐下。（4）正视生育从义务演变到权利的变迁历程， 承认单方确定妇女生育自由的价值。（5）将生育自由作为公民享有的人格上的权利予以确定，构成一个完整的权利体系。（二）完善立法重点内容及体系结构：（1）总则中应明确规定生育权的定义及优生优育的内容。（2）权利内容应予以细化：① 不生育的自由，包括决定不生育以及为此而获取相关技术服务的自由；②生育的自由：包括决定生育和采取措施的权利，同时明确对生育方式的选择权。（3）增加优生优育的内容。在第五章计划生育技术服务中应明确规定优生优育的内容并细化相关工作措施，旨在提高我国的人口素质。（4）权利限制。为实现人类和环境的和谐发展，在个人利益与社会整体利益之间取得平衡，要对公民生育子女的数量、质量、性别进行适当干预。（5）权利救济。没有保障的权利是“口惠而实不至”。对侵害生育权的救济要区别其来源规定明确的保护措施。特别是对夫妻间的侵权，应首先立足于当事人自行和解。建议补充规定：生育的决定权在充分尊重女性的基础上由夫妻共同享有，以双方协商一致为前提。同时在第六章第四十四条之后补充侵犯生育权的民事、行政责任，对严重侵犯生育权的还可以规定刑事责任。
另外，在将来制定《中华人民共和国婚姻家庭法》时，可以考虑在离婚条件中补充规定：男或女有生育能力而拒绝生育，双方又达不成协商解决措施时，可以作为离婚的理由；在将来制定《中华人民共和国民法典》时应将生育权作为一种基本民事权利予以明确，切实保障人权，使生活在法治社会的公民能真正享有“自由而明确”的权利。

参考文献：
①《法制日报》2003年3月11日《妻子不愿意生孩子，丈夫主张生育权》
②③《中华人民共和国人口与计划生育法释义》 第50页 第三章 生育调节 中国人口出版社 张维庆 张怀西 张春生 徐玉麟 主编2002年1月第1版
注：本文在第二届“全国人口和计划生育法制建设征文活动”中荣获二等奖