关于共有人的优先购买权问题的思考/齐汇

作者:法律资料网 时间:2024-05-03 11:42:25   浏览:9652   来源:法律资料网
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关于共有人的优先购买权问题的思考

齐汇 清华法学院


优先购买权,又称为“先买权”,是特定的民事主体依照法律规定享有的优先于他人购买某项特定财产的权利。学界对此问题的认识存在多种意见,因此仅在此略加分析,以表刍荛之见。

早在我国唐律中,对于先买权问题就已经做了具体的规定1。在国外民法上有关于此问题可溯源至古希腊、罗马时期。现代大陆国家民法体系中大都规定了先买权。我国法律对此也做了具体的规定2。在物权立法中,对优先购买权是否存续的问题存在反对说和肯定说两种观点。3从理论界和实务界的现状来开,赞成肯定说的人居多。优先购买权是一种附从性的权利,从本质上来讲仍然是债权,但其同时又具有某现物权的效力。优先购买权主要适用于按份共有。按份共有人有权处分其份额,即将其份额分出或转让。依据《民通》78条的规定,优先购买权的行使应符合下列条件:(1)共有人出售自己的财产份额;(2)其他购买人与他人的条件相同;(3)必须在规定的时间内行使优先购买权,若其他共有人在接到通知后3个月内不作出答复,就视其为对自己权利的抛弃。如果几个共有人都想购买这份份额,应由转让分额的共有人决定将其份额转让给哪一个共有人。

共有人在不损害社会利益和他人利益的条件下,可以抛弃其应有份额,这是共有人行使其处分权的一种表现。被抛弃的份额的性质应属于无主财产,但由于其他共有人的权利及于共有物的全部,依先占原理,被抛弃的份额自应由其他共有人取得。

一个或几个共有人未经全体共有人或拥有半数以上份额的共有人同意,擅自处分共有物的,将构成对其他共有人的侵权行为。4对第三人来讲,该行为属于效力待定的行为。如果其他共有人事后追认了该行为,则该行为有效;反之,则无效。但如果转让的共有物是动产,第三人在取得该动产时时处于善意,可按善意取得的规定处理;5如果是不动产,则按公信原则处理。其他共有人可要求无权处分人承担侵权责任。6

此外,优先购买权的适用范围和行使中的具体问题还有待进一步研究和探讨。如建筑物区分所有中的优先购买权问题;如各种优先购买权竞合的问题;如共同共有人是否享有优先购买权等问题还存在学术上的争议。我们应该充分考虑中国的历史文化传统,借鉴世界各国的立法经验,结合目前我国的国情,在未来的《物权法》中对以上诸问题,加以合理的规定,为社会主义市场经济的良性、快速发展,为人民群众生活质量的提高,起到保障和促进的作用。


尾注:1、我国唐律中规定:房地产买卖必须先问近亲,次问四邻,近亲四邻不要,才得卖与别人。这种制度的规定实为保护封建宗族的完整性与稳定性,以免自家土地房屋被其他宗族所占。

2、我国《民法通则》第78条第3款规定:“按份共有财产的每个共有人有权要求将自己的份额分出或转让。但在出售时,其他共有人在同等条件下,有优先购买的权利”。

3、反对者从保护交易效率,实现交易主体平等参与交易活动的角度出发,否定此项权利存续的必要。

4、这里存在着这样一些问题:当要求处分其财产的共有人告知其他共有人时出现了瑕疵,则要求处分其财产的共有人应当承担侵权责任;如果要求处分其财产的共有人只将其处分财产的意思表示向部分共有人表示,并经过了3个月的期限,则视为被告知者自动放弃其优先购买权,当其他没有被告知的共有人不予追认时,要求处分其财产的共有人对没有被告知的共有人承担侵权损害赔偿责任;当要求处分其财产的共有人没有告知所有的共有人,就将自己的份额出卖给部分共有人时,其对于剩下的共有人不承担侵权损害赔偿责任。

5、第三人知道是某个共有人出售的是共有财产的份额,但并不知道共有人在出售该份额时没有尊重其他共有人的优先购买权,或者不知道其他共有人享有优先购买权,而共有人出售该财产时没有通知其他共有人,侵害了其先买权。在这种情况下不宜适用善意取得制度。第三人在交易过程中应负有了解转让人转让其共有财产份额时是否尊重了其他共有人优先购买权的注意义务。如果第三人根本不知道其出售的该财产是共有财产时,可以采用动产的善意取得、不动产的公示公信制度,从而维护交易安全。

6、如果第三人非善意,共有人对此行为又不予追认,则合同无效,应当由主张优先购买权的共有人,优先购买出让人的财产份额;如果第三人为善意,交易过程完整无瑕疵,则合同成立,无权处分人对于其他共有人承担侵权责任。侵害的对象是共有人的优先购买权,而这项权利虽然理论上及于每一个共有人,但在真正处理实际问题的时候,优先权的效力最终发生在谁的身上,往往是由出让人决定的(只有一个主张权利的共有人除外),因此在赔偿时如果只有一个共有人主张权利,就只对该权利人进行赔偿,如有多人请求,则由出让人在赔偿金一定的条件下,自主决定每个权利主张者所分得的份额。


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九江市人民政府关于印发《九江市城市建筑垃圾管理办法》的通知

江西省九江市人民政府


九府发[2006]15号


九江市人民政府关于印发《九江市城市建筑垃圾管理办法》的通知


各县(市、区)人民政府,庐山管理局,九江、共青开发区管委会,云居山—柘林湖风景名胜区管委会,市政府各部门:
《九江市城市建筑垃圾管理办法》已经2006年5月8日市人民政府第27次常务会议审议通过,现印发给你们,请遵照执行。

二OO六年五月二十三日

九江市城市建筑垃圾管理办法

第一条 为了加强对城市建筑垃圾的管理,根据《城市建筑垃圾管理规定》、《国务院法制办公室关于在江西省九江市开展相对集中行政处罚权试点工作的复函》,结合九江实际,制定本办法。
第二条 本办法适用于城市规划区内建筑垃圾的倾倒、运输、中转、回填、消纳、利用等处置活动。
本办法所称建筑垃圾,是指建设、施工单位新建、改建、扩建和拆除各类建筑物、构筑物、管网等以及居民装饰装修房屋过程中所产生的弃土、弃料及其他废弃物。
第三条 九江市城市管理行政执法局负责本市城市规划区建筑垃圾管理工作。
第四条 建筑垃圾处置实行减量化、资源化、无害化和谁产生、谁承担处置责任的原则。
第五条 建筑垃圾消纳、综合利用等设施的设置,应当纳入城市市容环境卫生专业规划。
第六条 市城市管理行政执法局应当根据城市内的工程施工情况,制定建筑垃圾处置计划,合理安排各类建设工程需要回填的建筑垃圾。
第七条 处置建筑垃圾的单位,应当向市城市管理行政执法局提出申请,获得市城市管理行政执法局处置核准后,方可处置。市城市管理行政执法局应当在接到申请后的20日内作出是否核准的决定。予以核准的,颁发核准文件;不予核准的,应当告知申请人,并说明理由。
第八条 建设单位、施工单位或者建筑垃圾运输单位申请城市建筑垃圾处置核准,需具备以下条件:
(一)提交书面申请(包括建筑垃圾运输时间、路线和处置地点名称、施工单位与运输单位签订的合同、建筑垃圾消纳场的土地用途证明);
(二)有消纳场的场地平面图、进场路线图、具有相应的摊铺、碾压、除尘、照明等机械和设备,有排水、消防等设施,有健全的环境卫生和安全管理制度并得到有效执行;
(三)具有建筑垃圾分类处置的方案和对废混凝土、金属、木材等回收利用的方案;
(四)具有合法的道路运输许可证、车辆行驶证;
(五)具有健全的运输车辆运营、安全、质量、保养、行驶管理制度并得到有效执行;
(六)运输车辆具备密闭运输机械装置或密闭苫盖装置、安装行驶及装卸记录仪和相应的建筑垃圾分类运输设备。
第九条 禁止涂改、倒卖、出租、出借或者以其他形式非法转让城市建筑垃圾处置核准文件。
第十条 任何单位和个人不得将建筑垃圾混入生活垃圾,不得将危险废物混入建筑垃圾,不得擅自设立弃置场受纳建筑垃圾。
第十一条 建筑垃圾储运消纳场不得受纳工业垃圾、生活垃圾和有毒有害垃圾。
第十二条 居民应当将装饰装修过程中产生的建筑垃圾与生活垃圾分别收集,并堆放到指定地点。建筑垃圾中转站的设置应当方便居民。
第十三条 施工单位应当及时清运工程施工过程中产生的建筑垃圾。工地出入口和消化场地出入口,必须采取硬化措施并配备冲洗设备,车辆不得带泥上路,在运输建筑垃圾线路上,应配备足够保洁人员,做到边施工,边清扫,及时冲洗路面,每日6:OO之前必须清理完毕。
第十四条 施工单位不得将建筑垃圾交给个人或者未经核准从事建筑垃圾运输的单位运输。
第十五条 处置建筑垃圾的单位在运输建筑垃圾时,应当随车携带建筑垃圾处置核准文件,按照市城市管理行政执法局规定的运输路线、时间运行,不得丢弃、遗弃建筑垃圾,不得超出核准范围承运建筑垃圾。
市区白天一般禁止运输建筑垃圾(4:OO至21:OO),特殊情况须经市城市管理行政执法局批准。
第十六条 任何单位和个人不得随意倾倒、抛撒或者堆放建筑垃圾。
第十七条 建设垃圾处置实行收费制度,收费标准依据国家有关规定执行。
第十八条 任何单位和个人不得在街道两侧和公共场地堆放物料。因建设等特殊需要,确需临时占用街道两侧和公共场地堆放物料的,应当征得市城市管理行政执法局同意后,向建设行政主管部门申请办理临时占用城市道路审批。
第十九条 任何单位和个人有下列情形之一的,由市城市管理行政执法局责令限期改正,给予警告,处以罚款:
(一)将建筑垃圾混入生活垃圾的;
(二)将危险废物混入建筑垃圾的;
(三)擅自设立弃置场受纳建筑垃圾的;
单位有前款第一项、第二项行为之一的,处300O元以下罚款;有前款第三项行为的,处5000元以上1万元以下罚款。个人有前款第一项、第二项行为之一的,处20O元以下罚款;有前款第三项行为的,处3000元以下罚款。
第二十条 建筑垃圾储运消纳场受纳工业垃圾、生活垃圾和有毒有害垃圾的,由市城市管理行政执法局责令限期改正,给予警告,处5000元以上1万元以下罚款。
第二十一条 施工单位未及时清运工程施工过程中产生的建筑垃圾,造成环境污染的,由市城市管理行政执法局责令限期改正,给予警告,处5000元以上5万元以下罚款。
施工单位将建筑垃圾交给个人或者未经核准从事建筑垃圾运输的单位处置的,由市城市管理行政执法局责令限期改正,给予警告,处1万元以上10万元以下罚款。
第二十二条 处置建筑垃圾的单位在运输建筑垃圾过程中沿途丢弃、遗撒建筑垃圾的,由市城市管理行政执法局责令限期改正,给予警告,处5000元以上5万元以下罚款。
第二十三条 涂改、倒卖、出租、出借或者以其他形式非法转让城市建筑垃圾处置核准文件的,由市城市管理行政执法局责令限期改正,给予警告,处5000元以上2万元以下罚款。
第二十四条 违反本规定,有下列情形之一的,由市城市管理行政执法局责令限期改正,给予警告,对施工单位处 1万元以上10万元以下罚款,对建设单位、运输建筑垃圾的单位处5000元以上3万元以下罚款:
(一)未经核准擅自处置建筑垃圾的;
(二)处置超出核准范围的建筑垃圾的。
第二十五条 任何单位和个人随意倾倒、抛撒或者堆放建筑垃圾的,由市城市管理行政执法局责令限期改正,给予警告,并对单位处5000元以上5万元以下罚款,对个人处200元以下罚款。
第二十六条 本办法自公布之日起施行。


国务院办公厅关于做好清理化解乡村债务工作的意见

国务院办公厅


国务院办公厅关于做好清理化解乡村债务工作的意见
国办发〔2006〕86号

各省、自治区、直辖市人民政府,国务院各部委、各直属机构:
  农村税费改革以来,各地按照国务院关于“制止新债、摸清旧债、明确责任、分类处理、逐步化解”的要求,积极稳妥地开展化解乡村债务工作,取得了一定成效。但乡村债务涉及面广,情况复杂,化解工作进展缓慢,已成为当前农村工作中的一个难点问题。一些地方债务底数不清,责任不明确;一些地方新债不断发生,屡禁不止;一些地方化解债务主动性不够,存在“等、靠、要”思想,缺乏有效解决乡村债务的办法;一些地方债权人与债务人双方矛盾尖锐,成为影响农村社会稳定的重要因素。沉重的乡村债务影响了基层政权组织的正常运转,制约了农村经济社会事业的健康发展,并成为诱发农民负担反弹的严重隐患。为推进农村综合改革,巩固农村税费改革成果,防止农民负担反弹,促进社会主义新农村建设,经国务院同意,现就做好清理化解乡村债务工作提出以下意见:
  一、全面清理核实,锁定债务数额
  清理核实乡村债务的原则和要求:一是摸清底数。要对2005年12月31日以前乡镇政府和村级组织形成的债权和债务,包括以乡镇政府或村民委员会等名义担保形成的债务,尤其是举办农村义务教育形成的债务,进行全面核实,分类清理。地方各级人民政府要采取切实可行的债权保全措施,严厉制止和打击逃废债务行为,切实维护债权人的合法权益。二是严格审核。地方各级农村综合改革领导小组要组织财政、审计、农业、监察、金融、教育等相关部门,结合清理和规范乡村财政财务,对乡村债务进行认真审核,逐项核实认定,锁定债务数额。三是明确责任。根据乡村债务形成的原因,明确债务偿还的责任,落实到单位或个人。四是分类处理。要区分乡镇债务和村级债务的不同性质,采取有针对性的化解措施和办法,分类处理,逐步化解。
  要在认真清理核实的基础上,按债务的来源和用途,逐笔登记造册,建立债务台账和债权债务数据库,实行动态管理。建立县、乡、村三级债务动态监控机制。实行定期报告制度,掌握债务变化情况和原因,及时采取有效的控制措施。
  二、严格执行政策,坚决制止发生新的乡村债务
  各地区、各有关部门要按照《国务院办公厅关于坚决制止发生新的乡村债务有关问题的通知》(国办发〔2005〕39号)的各项规定,按照“谁举债、谁负责”的原则,加大监督检查力度,严肃查处违法违纪行为。国务院农村综合改革工作小组要组织财政、审计、农业、监察、金融、教育等部门对各地贯彻落实情况进行专项检查。对顶风违纪的,要追究相关负责人的责任,并予以曝光;对涉嫌犯罪的,要移送司法机关处理。
  各地推进社会主义新农村建设必须坚持从实际出发,因地制宜,量力而行。新农村建设各项工作要求都要符合当地实际,不能强求一律,不能盲目攀比,不得提不切实际的目标,更不得搞“政绩工程”和“形象工程”,严防产生新的乡村债务。各地区、各部门在安排农村公共基础设施建设项目时,应充分考虑乡村的承受能力和当地农民的收入水平,不得违背农民意愿,不得让乡村负债搞建设,更不能搞集资摊派加重农民负担。
  三、突出重点,因地制宜地确定化解乡村债务试点范围和顺序
  已经具备较好工作基础的省(区、市),可以总结经验、完善政策,在全省(区、市)范围内进行化解乡村债务试点;暂不具备条件的,可以继续选择部分县(市)进行试点。化解乡村债务要区别轻重缓急,采取有力措施,从农民群众和乡村干部最关心、利益关系最直接、矛盾最集中的涉农债务着手,优先化解农村义务教育、基础设施建设、公益事业发展等方面的债务,把确属因用于乡村公益事业而造成对农民个人、乡村干部、乡村工程业主等个人债务的化解工作放在突出位置。财政部要会同教育部、农业部等部门积极探索并制订化解农村义务教育等公益事业债务的具体办法。
  四、完善地方财政管理体制,增收节支偿还政府债务
  各地要按照“财力向下倾斜,财权与事权相统一”的原则,进一步完善地方财政管理体制。有条件的地方可以推行“省直管县”财政管理体制,增强基层财力。要积极稳妥推行“乡财县管乡用”财政管理方式改革;经济欠发达、财政收入规模较小的乡镇,财政支出可由县级财政统筹安排。要进一步调整财政支出结构,加大对农村基础设施投入。切实落实财政对村级组织的补助政策,并逐步提高补助水平,确保村级组织正常运转。
  地方各级人民政府要采取切实措施,集成现有政策,整合现有资金,有条件的地方还应安排一定的资金,用于偿还农村义务教育负债和其他应优先化解的乡村债务。省级财政要结合中央“三奖一补”政策,安排专项资金,建立偿债奖励机制,对增加财政收入、减少债务成效突出的县乡村给予奖励,支持基层推进化解乡村债务工作。财政部要会同有关部门积极研究化解乡村债务的激励措施。加强乡镇财政管理,严格控制不合理支出,促进乡镇增收节支偿还债务。规范乡镇财政收支行为,实行会计集中核算制度,将财政性资金全部纳入预算管理。完善县、乡政府采购制度和乡镇政府公共投资的监督管理制度,严格控制不合理支出。
  五、加强村级财务管理,规范村级收支行为
  要建立村级资产台账,加强村级资产管理,严防村级资产流失。有条件的地方,要在坚持资金所有权、使用权不变的前提下,进一步规范村级会计委托代理制,建立健全村级财务管理制度。要完善财务公开制度,确保村级民主理财制度落到实处。要按照“以收定支、量入为出”的原则,做好村级财务年度预决算,并及时张榜公布,接受群众监督。固定资产、资源性资产的处置、拍卖、发包等重大财务事项必须经本集体经济组织成员的村民会议或村民代表会议讨论通过。要完善村民议事规则,规范村级行为。兴办村内公益事业,要严格执行“一事一议”的有关规定,经村民大会或村民代表会议讨论通过。切实落实取消村级招待费有关规定,健全村级财务审计制度,防止出现村级债务前清后欠的问题。
  六、推进乡镇政府职能转变,为化解乡村债务创造良好环境
  要积极稳妥地推进乡镇机构改革试点,按照精简、效能的原则,切实转变乡镇政府职能,规范政府行为,降低行政成本。严格编制管理,严格控制财政供养人员,不得超编进人,坚决清退临时人员,切实制止借债养人;积极推行乡镇人员编制实名制管理,坚决杜绝“吃空饷”现象,减轻不合理的财政负担。要努力促进农村经济发展,增强乡镇政府对农业农村的公共服务能力,增强乡村经济实力,促进农民增收,不断扩大乡村债务清偿能力。在乡村行政区划调整过程中,要做好乡镇撤并、村组合并工作中原乡村债务的清算、移交、处置等工作。
  七、明确责任,加强对清理化解乡村债务工作的领导
  清理化解乡村债务是全面推进农村综合改革、促进社会主义新农村建设的一项重要任务。地方各级人民政府要切实加强对清理化解乡村债务工作的领导,建立完善工作机制,有计划、有步骤地开展化解乡村债务工作。要将化解旧债、制止新债工作情况列入对县乡政府政绩考核内容,明确要求,落实责任。要严格依法行政,严肃纪律,规范化解债务行为,防止国家和集体资产流失;对虚报债务等行为,要发现一起,查处一起。要注意掌握政策界限,慎重处理好各方面的矛盾和问题。属于制度不完善的,要抓紧健全制度;属于违反财经纪律的,要及时查处;涉嫌犯罪的,要移交司法机关处理。要加强新闻舆论的宣传引导作用,对不严格执行国家政策、破坏社会信用环境、恶意逃废债务的行为和人员进行曝光。各地区、各有关部门要加强指导监督,及时总结清理化解乡村债务的经验和做法,建立乡村债务管理制度;要深入研究化解乡村债务工作中出现的新情况,及时解决新问题,避免引发新矛盾;要进一步探索清理化解乡村债务的有效措施,不断完善有关政策,确保清理化解乡村债务工作顺利进行,确保农村社会稳定。
                             国务院办公厅
       二○○六年十月十八日